第一章 房地产经济基本理论

本章内容分析
第一节 区位理论
第三节 地租地价理论
第四节 城市化理论
第二节 供求理论

（一）本章主要讲述房地产经济的基本理论，包括区位理论、供求理论、地租地价理论、城市化理论等。从历年考试情况来看，本章的考试题型是单选题和多选题，到目前为目为止，还没有出过案例分析题。
本章内容分析

最近几年本章考试题型、分值分布

（二）本章基本内容框架

（三）本章主要考点
区位的相关概念、农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市地域空间利用结构理论的前提及内容
房地产需求理论、房地产供给理论以及房地产供求平衡理论
地租和地价的相关概念
级差地租、绝对地租和垄断地租
地租和地价的关系
城市的职能和性质
城市化、逆城市化、郊区化的含义

第一节 区 位 理 论

一、区位和区位理论
（一）区位的含义
区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，具体可标示为一定的空间坐标。

（二）区位的特征和种类
1．区位的综合性

（1）天文区位。是指反映某一事物的经纬度位置。
例如，北京市位于北纬39°54 ′，东经116°23'。
例题：北京市位于北纬39°57’，东经116°79’
表示的是北京市的（）区位。
A . 自然 B．生态
C. 天文 D．经济
答案：C

（2）自然地理区位。是指反映某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。我国古代称山南为阳，山北为阴；江河以北为阳，以南为阴。含有阴阳两字的地名，大都与自然地理区位有关。例如，贵州省贵阳市因在贵山南面而得名，江苏省江阴市表示位于长江南岸。

（3）经济地理区位。简称经济区位，是指反映某一事物与经济实体的相互关系的区位。
例如，临港物流区反应利用接近航空港的优越经济地理区位，开辟为物流仓储和贸易区。

（4）文化地理区位。简称文化区位，是指反映某一事物与文化环境的相互关系的区位。对城市、街区、住宅来说，文化区位的影响越来越明显。

（5）政治地理区位。简称政治区位，是指反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素的相互关系区位。政治区位有两面性，既可能是资源，又可能为负担。经常提到的边缘化，其重要内容是政治区位的边缘化。

2．区位的确定性
在特定的时间，区位是确定的和唯一的，受方位和距离两个因素的制约。主体和客体间的区位关系有方位关系和距离关系。方位和距离决定区位的唯一性。（重要考点）
（1）方位。是指方向和位置。主体和客体间的区位关系可以用方位表述。例如，某座写字楼位于火车站东南侧。

（2）距离。是指与某一事物或场所（如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、工作地、居住地等）的远近。主体和客体间的区位关系必须有距离因素。例如，某居住区距市中心5公里。
方位和距离规定了某宗房地产或某一区域的确切位置。例如，重庆市位于长江与嘉陵江的交汇点。（重点考点）这个交汇点只能是重庆市，不可能是别的城市。

3．区位的层次性
区位可以用不同的距离尺度表述。根据尺度大小，大体有下列四个层次：

4．区位的历史性
地理环境的变化引起区位的历史变迁。沙漠扩张、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可引起自然地理区位的变化。交通技术革新、交通网络扩展、行政区划变更等，会引起经济地理区位的变化。

区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因。宋代，朱仙镇与汉口、佛山、景德镇都已建市。如今，唯有朱仙镇衰退，原因是交通条件变化。宋明时代贾鲁河航运畅通，朱仙镇是华北平原最大的水陆交通枢纽，极盛时人口达30万人，转运西北的山货、河南的牲口和土特产，输入南方的木材、瓷器、盐、糖、布匹、粮食。后因黄河决口，贾鲁河淤浅，水运中断，加上京汉、津浦铁路通车，华北平原上的交通网络发生变化，朱仙镇成为闭塞的地方。

（三）房地产区位的含义
房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等。
一宗房地产的位置，是指该房地产所在的地方，包括：

①座落，即该房地产所在的具体地点，如门牌号等。

②方位，即该房地产在所在区域中的方向和位置，如在城市、住宅小区、十字路口地区中的方向和位置。

③与相关场所的距离，如该房地产离市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等的远近。
④临街（路）状况，即该房地产是临街还是不临街，是一面临街还是两面临街等。
⑤朝向，即该房地产的建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向。
⑥楼层，当该房地产为某幢房屋中的某层、某套时，其所在的楼层也是一种位置。

应用分析
房地产是权益区位和实物三者的统一，房地产区位因素是影响房地产价格的最重要的因素，而一宗房地产的位置在区位中显得格外重要，它一般包括以下方面（）。
A. 坐落 B. 方位
C. 景观 D. 楼层
E. 朝向
答案：ABDE

（四）区位理论的概念
区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。

二、农业区位理论

农业区位理论的创始人是德国古典经济学家——
杜能（J．H．Von Thunen），他于1826年出版的《孤立国同农业和国民经济的关系》（简称《孤立国》）一书，为第一部关于区位理论的名著。
（重要考点）

（一）杜能“孤立国”理论的假设前提
“孤立国”理论的假设前提是：
①孤立国是一个天然均质的大平原，在其中央只有一个城市；②城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则依靠该城市提供工业品；③孤立国内唯一的交通工具是马车；④农产品的运输成本与其重量及从产地到市场的距离成正比；⑤农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。

应用分析
杜能“孤立国”理论的前提有( )。
A.在“孤立国”中只有一个城市，且位于其中心，其他都是农村和农业土地
B.“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具
C.“孤立国”是一天然均质的大平原
D.农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成反比关系
E .农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种
答案：ABCE

（二）杜能农业区位理论的主要内容
1．杜能区位理论的基本经济分析
杜能根据其假设前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式；农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和。因此，某个农业经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润(P)，将由农产品的销售价格(V)、生产成本(E)和运输成本(T)三个因素决定，它们之间的关系为：
P=V - (E+T) P+T=V-E =K （重要考点）

上式中，K为常数，即利润加运输成本等于一个常数。其意义是只有把运输成本降到最小，才能将利润增到最大。
因此，杜能农业区位理论所要解决的主要问题就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运输成本的目的，从而最大限度地增加利润。（重要考点）

杜能认为，某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润将由( )因素所决定。
A.农业生产成本
B.农地的肥沃程度
C.农产品的市场价格
D.把农产品从产地运到市场的费用
E.劳动者的经营能力
正确答案：ACD

2．“杜能圈”
根据区位经济分析和区位地租理论，杜能在《孤立国》中提出了六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，这就是著名的“杜能圈”，
如图1-1中A所示。

第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐烂、难运输的农产品。
第二圈为林业区，主要生产木材，以解决城市居民所需的薪材以及提供建筑和家具所需的木材。
第三圈为轮栽农作区，主要生产粮食。
第四圈为谷草农作区，提供的商品农产品主要是谷物和畜产品。
第五圈为三圃农作区，即本圈内的土地，1/3用来种黑麦，1/3用来种燕麦，其余1/3休闲。
第六圈为畜牧业区，主要发展畜牧业。

杜能圈中距市场最近，主要生产易腐难运的农产品的是（ ）。
A. 谷物轮作区
B. 草田轮作区
C. 自由农作区
D. 林业区
正确答案：C

按照杜能理论的假设，（ ）之和等于一个常数。
A. 价格、利润
B. 成本、运费
C. 利润、成本
D. 运费、利润
正确答案：D