第一章 房地产概述

第一节 房地产

―、房地产的含义
（一）房地产的概念
房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产基本上与不动产同义，是不动产的俗称，是指土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、
权益和区位的结合体。

应用分析
例题：我国《物权法》把物分为动产和（）两大类。（2009年真题）
A.不动产 B.房地产 C.建筑物 D .物业
答案：A
解析：在法律上，通查把财产或者物，分为不动产和动产两大类。《物权法》第二条规定，本法所称物，包括动产和不动产。

（二）土地、建筑物和其他土地附着物的概念
1. 土地的概念
从房地产经济的角度看,土地是一个空 间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的 空间。



一宗土地的空间范围可分为3层：
①地表；
②地上空间；
③地下空间。

应用分析
例题：下列关于土地范围的说法中，正确的是（）。（2009年真题）
A.土地是一个平面
B.土地是一个三维立体空间
C.土地的范围不包括地下空间
D.土地的范围不包括地上空间
答案：B
解析：从房地产经济的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。

2.建筑物的概念
建筑物是最主要的土地附着物,有广义和狭义两种含义。广义的建筑物不仅包括房屋，还包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋,不包括构筑物。
构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道 路、桥梁、隧道、水坝等。

3.其他土地附着物的概念
土地附着物也称为地上附着物、地上定着物。其他土地附着物是建筑物以外的土地附着物，是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物,应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。

例如，为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池’种植在地上的树木、花草，镶嵌在墙里或直接画在墙上的画等。
仅仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，如摆放在房屋内的家具、电器，停放在车库里的汽车，挂在墙上的画，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，不属于其他土地附着物。

应用分析
例题：下列财产中，属于房地产的有（）。（2009年真题）
A.房地产开发用地
B.种植在房前的树
C.挂在墙上的画
D.安装在房屋中的水暖设备
E.摆放在室内的家用电器
答案：ABD

例题：下列财产中，属于地上定着物的有（）。（2009年真题）
A.房屋
B.埋设在地下的管线
C.安装在室内的卫生设备
D.种植在地上的树
E.摆放在室内的家用电器
答案：ABCD

（三）房地产实物、权益和—区位的概念
1.房地产实物的概念
房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等，土地的形状、地势、地质、平整程度等。

2.房地产权益的概念
房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权 利、利益和收益。

房地产权益以房地产权利为基础，包括:
①房地产的各种权利，如所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。
②受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一 宗房地产上可以同时存在着多种房地产权利，如设立了地役权、抵押权的房屋所有权或建设用地使用权。
③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利。例如,城市规划对土地用 途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制,房地产被人民法院查封从而其处分受到限制。
④房地产的额外利益或收益，如屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得经济收人。

3.房地产区位的概念
区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而内在化，成了房地产的重要组成部分。
房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。
衡量区位优劣最常见、最简单的指标是距离。

距离的分类

应用分析
例题：房地产是实物、权益和（）的结合体。（2009年真题）
A.质量 B.功能 C.环境 D.区位
答案：C
解析：房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。