第一章 房地产概述

第一节 房地产

考点―、房地产的含义
房地产的概念：房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产基本上与不动产同义，是不动产的俗称，是指土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。

应用分析
例题：我国《物权法》把物分为动产和（）两大类。（2009年真题）
A.不动产 B.房地产 C.建筑物 D.物业
【答案】A
【解析】在法律上，通查把财产或者物，分为不动产和动产两大类。《物权法》第二条规定，本法所称物，包括动产和不动产。

例题：下列关于土地范围的说法中，正确的是（）。（2009年真题）
A.土地是一个平面
B.土地是一个三维立体空间
C.土地的范围不包括地下空间
D.土地的范围不包括地上空间
【答案】B
【解析】从房地产经济的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。

例题：下列财产中，属于房地产的有（）。（2009年真题）
A.房地产开发用地
B.种植在房前的树
C.挂在墙上的画
D.安装在房屋中的水暖设备
E.摆放在室内的家用电器
【答案】ABD

例题：下列财产中，属于地上定着物的有（）。（2009年真题）
A.房屋
B.埋设在地下的管线
C.安装在室内的卫生设备
D.种植在地上的树
E.摆放在室内的家用电器
【答案】ABCD

例题：房地产是实物、权益和（）的结合体。（2012年真题）
A.质量 B.功能 C.环境 D.区位
【答案】C
【解析】房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。

考点二、房地产的特性
（一）不可移动
不可移动特性也称为位置固定性。

（二）独一无二
独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。

（三）寿命长久
建设用地使用权出让的最髙年限,居住用地为70年，工业用地为50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。

（四）供给有限
土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上是固定不变的，因此土地总量不 可增加。

（五）价值较大
（六）用途多样
从经济角度来看，土地利用选择的先后顺序一般是：商业、办公、居住、工业、 耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

（七）相互影响
例如，在一幢住宅附 近建造一座工厂或者垃圾站、公共厕所等，可导致该住宅的价值下降；而如果在该住宅旁边兴建一个花园、开辟一块绿地等，可使其价值上升。

（八）易受限制
（九）难以变现：难以变现也称为变现能力弱、流动性差。
（十）保值增值

应用分析
例题：房地产与其他资产的最大区别是（）。（2013年真题）
A.周围环境、景观固定不变
B.价格易受政府干预
C.所有制不同
D.位置不可移动
【答案】D

例题：房地产市场不是完全竞争的，主要是因为房地产具有（）的特性。（2012年真题）
A.独一无二 B.价值最大
C.寿命最长 D.易受局限
【答案】A

例题：一般情况下，把房地产如果较大幅度降价就难以在短时间内转换为现金的特性称为（）。（2009年真题）
A.不可能移动性 B.保值增值性
C.难以变现性 D.易受限制性
【答案】C
【解析】难以变现也称为变现能力弱、流动性差。

第二节 房地产权利

考点―、房地产权利的种类



应用分析
例题：下列房地产权利中，不属于用益物权的是（）。（2009年真题）
A.建设用地使用权
B.土地承包经营权
C.地役权
D.抵押权
【答案】D
【解析】建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。

例题：下列关于土地所有权权能的说法中，错误的是（）。（2011年真题）
A.土地所有权和土地占有权既可结合又可分离
B.土地收益权中收取地租的权利归土地使用者行使
C.土地所有权人可授权土地使用者行使部分处分权
D.土地使用权和土地收益权既可结合又可分离
【答案】D

第三节 房地产市场

考点一、房地产市场的特点
房地产市场有许多特点，其中主要的是：
（1）交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权利（如房屋所有权、 建设用地使用权）的转移。
（2）交易的对象非标准化，是一个产品差异化（异质性）的市场。
（3）供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同、各具特色，是一个地区性市 场。通常以一个城市为一个市场。　　
（4）容易出现垄断和投机。房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售（或再购买）而 暂时购买（或出售）房地产’利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。
（5）较多地受法律、法规、政策等措施的影响和限制。
（6）一般人非经常参与，很多人一生中难得有几次交易经历。
（7）交易金额较大，通常需要抵押贷款，依赖于金融机构的支持与配合。
（8）交易程序较复杂，交易通常需要签订书面交易合同，需要办理抵押贷款、房地产登记等。
（9）广泛需要房地产经纪人提供服务。

应用分析
例题：下列关于房地产市场特点的说法中，错误的是（）。（2009年真题）
A.房地产市场是一个产品差异化的市场
B.房地产市场是一个地区性市场
C.广泛需要房地产经纪人提供服务
D.房地产价格走势在各地区基本相同
【答案】D

考点二、房地产市场的分类
（一）按照房地产流转次数的分类
按照房地产流转次数，房地产市场可分为：
1.房地产一级市场
2.房地产二级市场
3.房地产三级市场

（二）按照房地产交易方式的分类
按照房地产交易方式，房地产市场可分为房地产买卖市场和房地产租赁市场。
按流转次数分类
易出考点

（三）按照区搣范围的分类
按照区域范围，房地产市场可 分为区域房地产市场和整体房地产市场。例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、三亚市房地产市场等。

（四）按照房地产交易目的的分类
按照房地产交易的目的，房地产市场可分为房地产使用市场和房地产投资市场。

（五）按照达成交易与入住时间异同的分类
按照达成交易与入住时间的异同，房地产市场可分为现房市场和期房市场。

（六）按照房地产用途的分类
按照房地产用途（功能），房地产市场可分为居住房地产市场和非居住房地产市场。居住 房地产市场又可分为普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等。非居住房地产市场又可分为 商业用房市场、写字楼市场、工业用房市场等。

（七）按照房地产档次的分类
按照房地产档次（建造标准、装饰装修标准或者价格水平等），房地产市场可分为髙档房 地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场。

（八）按照房地产市场所处时间的分类
按照房地产市场所处时间，房地产市场可分为过去的市场、现在的市场和未来的市场。

应用分析
例题：把房地产市场氛围房地产一级市场、二级市场和三级市场，是按照（）进行的分类。（2011年真题）
A.房地产用途
B.房地产交易方式
C.房地产流转次数
D.房地产交易目的
【答案】A

考点三、房地产市场周期
房地产市场周期大体有上升期、高峰期、衰退期和低谷期四个阶段。
（1）上升期。
上升期的主要特征有:租金和售价几乎同步上涨;二手房屋的价格上涨。另 外，在这一阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率不断 下降。到这一阶段的后期，房屋空置率下降到正常水平。

（2）高峰期。在这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。由于实质性的消费需求在上升期基本上得到满足，所以这一时期可描述为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。高峰期的主要特征有:售价以比租金快得多 的速度上涨;新房换手快，交易量大;大批房地产开发项目开工；房屋空置率也经历了在上升期 的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。

（3）衰退期。由于价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱，通过租金回 收投资并获取利润也不见得划算,因而投资需求减少。而在高峰期大量开工的房地产开发项目陆续完成并投放市场，因而房地产供给大于需求，价格出现下降。
这一时期的主要特征有：
新房销售困难;投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大；售价以比租金快得多的速度下降；房屋空置率上升。

（4）低谷期。需求继续减少，新的供给不再产生或很少产生。这一时期的主要特征有:市 场极为萧条，交易量很小；房地产开发项目开工率低；消费需求依市场惯性减少，租金下降。

应用分析
例题：房地产市场周期大体有（）等几个阶段。（2008年真题）
A.上升期 B.高峰期
C.衰退期 D.低谷期
E.平缓期
【答案】ABCD
【解析】房地产市场周期大体上有上升期、高峰期、衰退期和低谷期四个阶段。

第四节 房地产业

考点四、房地产业的细分行业

应用分析
例题：房地产中介服务行业，按服务内容可分为（）。（2008年真题）
A.建筑设计 B.房地产估价
C.房地产咨询 D.城市规划
E.房地产经纪
【答案】BCE