第二节 供 求 理 论

一、房地产需求

（一）房地产需求的含义
房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租，下同）的数量。需求与需要既相关又不相同，其形成条件有以下两个：
一是消费者愿意购买，即有购买欲望；
二是消费者能够购买，即有支付能力。

（二）决定房地产需求量的因素
（重要考点，容易出多项选择题）
某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：
①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；
③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；
⑤消费者对未来的预期。
这些因素对房地产需求量的影响如下：

多选题：引起某高档房地产需求上升的原因，主要包括（）。
A某种房地产的价格上升
B.消费者的收入增加
C.消费者的偏好强
D.替代品房地产价格上升
E.消费者预期未来房地产价格下降
正确答案：BCD

（三）房地产需求曲线
房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系—某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。
如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素，那么需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。例如，消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。

二、房地产供给

（一）房地产供给的含义
房地产供给是指房地产开发企业和拥有者（即房地产出售人或出租人，下同）在某一特定的时间内，在每一价格（或租金，下同）水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售（或出租，下同）的数量。在现实中，某种房地产在某一时间的潜在供给量为：
潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量(1-6)

（二）决定房地产供给量的因素
（容易出多项选择题）
某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：
①该种房地产的价格水平；
②该种房地产的开发建设成本；
③该种房地产的开发技术水平；
④房地产开发企业对未来的预期。

（三）房地产供给曲线
房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系—某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动。
如果考虑影响房地产供给量的非该种房地产价格水平因素，那么供给量不再是沿着供给曲线变动，而是整个供给曲线发生位移。

图1-9 房地产供给曲线

三、房地产均衡价格

总的来讲，房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。

房地产价格与房地产（）正相关。
A.供给
B.需求
C.供求
D.成本
正确答案：B

在理论上可把房地产的供求状况分为以下4种类型：
①全国房地产总的供求状况；
②本地区房地产总的供求状况；
③全国同类房地产的供求状况；
④本地区同类房地产的供求状况。
与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产的价格有无影响及其影响的程度，要视这些供求状况的波及性如何而定。

四、房地产供求与价格关系的特殊性

第三节 地相地价理论（历年考试重点）

一、地租和地价的概念

（一）地租的概念
在西方经济学中，地租有狭义和广义之分。狭义的地租是指使用土地所获得的超额报酬
或收益；广义的地租是指超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬或收益。地租的本质是超额报酬或收益。
（二）地价的概念
地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。

二、地租的产生和发展

地租是一个历史范畴，在不同的社会形态中，由于土地所有制的性质不同，地租的性质、内容和形式也不同，它们体现着不同的生产关系。
最初出现的地租是奴隶制地租，以劳役地租为基本形式。
封建地租在前期以实物地租为主，后期出现了货币地租。
资本主义时期，地租以货币地租为主要形式，不再是占有直接生产者的全部剩余生产物，而仅是其中的超额利润部分，平均利润部分由产业资本家占有。

下列关于地租的说法中，正确的是（ ）。
A．最初出现的奴隶制地租是以劳役地租为基本形式
B．封建制度时期，地租包含了直接生产者（佃农）的部分剩余生产物
C．社会主义时期，地租以实物地租为主要形式
D．资本主义地租只是国家用以调节社会生产的经济杠杆
正确答案：A

三、级差地租、绝对地租和垄断地租

（一）级差地租
级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。土地等级差别及由此产生的级差地租理论，是阐明土地在各种相互替代的用途之间如何分配的理论基础，是认识土地经济价值差异的最有力工具。
最早研究级差地租理论的是英国古典经济学家：
大卫·李嘉图( David Richardo)和德国古典经济学家：区位论先驱杜能。

因土地肥力不同而形成的差别地租是（）。
A.绝对地租
B.垄断地租
C. 超额地租
级差地租
正确答案：D

马克思把级差地租分为两种形式：级差地租I和级差地租II。级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租II是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。
（重要考点）

马克思认为资本主义地租的实质是（）。
A.垄断利润
B.平均利润
C.超额利润
D.以上都不对
正确答案：C

（）是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。
A.级差地租Ⅰ
B.级差地租Ⅱ
C.绝对地租
D.垄断地租
正确答案：A

（二）绝对地租
马克思在阐述级差地租时，为了分析问题的方便，曾假定租种最劣等地不缴纳地租。然而，在资本主义土地私有制下，无论租种好地还是坏地，都必须缴纳地租。这种不管租种什么土地都必须缴纳的地租，就是绝对地租。绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。

土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租是（）。
A.垄断地租
B.绝对地租
C.级差地租
D.超额地租
正确答案：B
应用分析

（三）垄断地租
垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

四、地租与地价的关系

根据马克思主义地租理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：

地价=地租/平均利息率

例如，假定平均利息率为5%，每年200元的地租，可以看成一个4000元资本的利息，据此推算出地价为4000元，并认为地价实际上“不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。但是，地租的这种资本化是以地租为前提，地租却不能反过来由它本身的资本化而产生并得到说明。

多选题：以下有关地租和地价的说明中，正确的有（ ）。
A.资本主义时期，地租以货币地租为主要形式
B.社会主义社会，由于实行土地公有制，所以不存在地租
C.当地租等于其边际产出价值时，土地使用者获得最大利润
D.称为古典级差地租理论双璧的是李嘉图的地租理论和马克思的地租理论
E.地租中是地价的基础，地价是地租的资本化
正确答案：ACE

多选题：以下有关地租和地价的说明中，正确的有（ ）。
A.资本主义时期，地租以货币地租为主要形式
B.社会主义社会，由于实行土地公有制，所以不存在地租
C.当地租等于其边际产出价值时，土地使用者获得最大利润
D.称为古典级差地租理论双璧的是李嘉图的地租理论和马克思的地租理论
E.地租中是地价的基础，地价是地租的资本化
正确答案：ACE