二、房地产的重要性
1.英文诠释重要性：real estate或real property，从字面上来看就是真实的〈real〉财产〔estate,property〕的意思。
2.财富所占比例证明重要性：在一个国家的财富中，房地产通常是其中比例最大的部 分，一般占50%~70%，即其他的所有财富之和也不及房地产一项，仅占30% ~50%。

三、房地产的性质
1.稀缺而又十分重要 的资源，如耕地；
2.价值很大的财产或资产，如办公楼、宾馆；
3.生活资料，如住房；
4.生产资料或生产要素，如厂房；
5.生活必 需品，如普通住宅；
6.奢侈品、炫耀品，如高档公寓、别墅；
7.福利品，如廉租住房；
8.商品和投资品，如商品住宅、商业门面房、写字楼。
房地产问题是经济问题，也是社会问题，甚至是政治问题
房地产消费、投资和投机三者兼而有之

四、房地产的特性
（一）不可移动
不可移动特性也称为位置固定性。
（二）独一无二
独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。
（三）寿命长久
建设用地使用权出让的最髙年限,居住用地为70年，工业用地为50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。
（四）供给有限
土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上是固定不变的，因此土地总量不 可增加。
（五）价值较大
（六）用途多样
从经济角度来看，土地利用选择的先后顺序一般是：商业、办公、居住、工业、 耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。
（七）相互影响
例如，在一幢住宅附 近建造一座工厂或者垃圾站、公共厕所等，可导致该住宅的价值下降；而如果在该住宅旁边兴建一个花园、开辟一块绿地等，可使其价值上升。
（八）易受限制
（九）难以变现：难以变现也称为变现能力弱、流动性差。
（十）保值增值

应用分析
例题：长期以来，甲城市的商品房品质比乙城市的低，但价格高。这种现象之所以长期存在，主要原因是房地产（）。（2008年真题）
A.相互影响 B.具有保值功能
C.难以变现 D.具有不可移动性
答案：D
解析：房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并受制于其所在的空间环境。甲、乙城市的商品房品质因其不可移动性而受制于所在的空间环境，从而产生价格差异。

例题：房地产市场不是完全竞争的，主要是因为房地产具有（）的特性。（2009年真题）
A.独一无二 B.价值最大 C.寿命最长 D .易受局限
答案：A
解析：独一无二也称为独特性，异质性，非同质性，个别性。
房地产不像工厂制造出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处。房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，
从而不同房地产之间不能实现完全替代。房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素影响。

例题：一般情况下，把房地产如果较大幅度降价就难以在短时间内转换为现金的特性称为（）。（2009年真题）
A.不可能移动性
B.保值增值性
C.难以变现性
D.易受限制性
答案：C
解析：难以变现也称为变现能力弱、流动性差。

五、房地产的分类
（一）按照房地产用途的分类
按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，具体可以细分为下列10类：
（1）居住房地产：是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭居住使用的房地产，又可分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍又可分为 单身职工宿舍、学生宿舍等。
（2）办公房地产：是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼(俗称写字楼)和行政办公楼两类。
（3）商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超 级市场、批发市场等。
（4）旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。
（5）餐饮房地产：是指供顾客用餐使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。
（6）体育和娱乐房地产：是指供人健身、消遣使用的房地产，包括体育场馆、保龄球馆、高 尔夫球场、滑雪场、影剧院、游乐场、娱乐城、康乐中心等。
（7）工业房地产：是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，包括厂房、仓库等。工业房地产按照用途，又可分为主要生产厂房、辅助生产厂房、动力用厂房、
储存用房屋、 运输用房屋、企业办公用房、其他（如水泵房、污水处理站等）。
（8）农业房地产：是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，包括农地、农场、 林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。
（9）特殊用途房地产：包括汽车站、火车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓 地等。
（10）综合用途房地产：是指具有上述两种以上〈含两种〉用途的房地产，如商住楼。

应用分析
例题：下列房地产类型中，按房地产用途分类的有（）。（2008年真题）
A.在建工程
B.居住房地产
C.工业房地产
D.收益性房地产
E.自用的房地产
答案：BC

（二）按照房地产开发程度的分类
（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。
（2）毛地：是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。
（3）熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的 土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七 通一平”等的土地。“三通一平”，一般是指通路、通水、通电和场地平整；“五通一平”，一般是 指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件以及场地平整；“七通一平”，一般是指具有了道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。
（4）在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未竣工、不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在开发建设之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停缓建工程。
（5）现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。现房按照新旧程度，又可分为新的房地产（简称新房）和旧的房地产（简称旧房），其中，新房按照装饰装修 状况，又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房。

（三）按照房地产实物形态的分类
（1）土地。又可分为无建筑物的土地〈即空地〉和有建筑物的土地。
（2）建筑物。又可分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。已建造完成的建 筑物又可分为新的建筑物和旧的建筑物。尚未建造完成的建筑物又可分为正在建造的建筑物 和停缓建的建筑物。
（3）土地与建筑物的综合体。又可分为土地与已建造完成的建筑物的综合体即现房和土地，与尚未建造完成的建筑物的综合体即在建工程或房地产开发项目。
（4）房地产的局部。例如，不是整幢房屋，而是其中的某层、某套。
（5）未来状况下的房地产。其中最常见的一种是期房。期房是指目前尚未建造完成而以 将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为标的房地产。
（6）已经灭失的房地产。例如，已被拆除的房屋，已被火灾、地震等灾害完全损毁的房屋。
（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。例如,建筑物的装饰装修 部分，房地产受损状况与完好状况的差异部分。
不可修复的房地产损害造成的房地产价值减 损评估，通常是分别评估房地产在完好状况下的价值和在受损状况下的价值，然后将两者之差 作为价值减损额。
（8）以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产。例如，正在运营、使用的宾 馆、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场、影剧院、游乐场、码头。
（9）整体资产中的房地产。例如，一个企业中的土地或房屋。

（四）按照房地产是否产生收益的分类
按照房地产是否产生收益,可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。
收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅〈特别是其中的 公寓〉、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓 库（用于出租的）、农地等。
非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产,例如，未开 发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。

（五）按照房地产经营使用方式的分类
按照房地产的经营使用方式，可以把房地产分为4类：
①销售的房地产；
②出租的房地产；
③营业的房地产;如宾馆、影剧院；
④自用的房地产。如行政办公楼、学校、特殊厂房。

第二节 房地产权利

―、房地产权利的种类



应用分析
例题：下列房地产权利中，不属于用益物权的是（）。（2009年真题）
A.建设用地使用权
B.土地承包经营权
C.地役权
D.抵押权
答案：D
解析：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。

二、房地产所有权
（一）房地产所有权的概念和权能
占有：是对房地产的实际掌握和控制。
使用：是对房地产的运用，以便发挥房地产的使用价值。
收益：是通过房地产的占有、使用等方式取得经济利益。
处分：是对房地产在事实上和法律上的最终处置，包括出租、出卖、赠与、抵押等 。

（二）房地产所有权的特性
（1）完全性。房地产所有权是就房地产为一般支配的完全权。所有权作为一般的支配权，是用益物权、担保物权等他物权的源泉。与所有权不同，他物权仅在使用收益上于一定范围内有支配权。
（2）整体性。或者称为单一性。房地产所有权对房地产有统一支配力,是整体的权利，不 能在内容或者时间上加以分割。
（3）恒久性。所有权有永久性,其存在没有存续期间，不因时效而消灭。
（4）弹力性。房地产所有权人在其房地产上为他人设定权利，即使所有权的所有已知表征权利均被剥夺,仍然潜在地保留其完整性,这种剥夺终止后,所有权当然地重新恢复其圆满 状态。当房地产被他人非法占有时，无论被任何人或任何组织控制,房地产所有权人都有权索回。
（5）绝对性。与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现。而债权的行使必须以债务人的积极协助（即履行债务）为条件。

应用分析
例题：下列关于土地所有权权能的说法中，错误的是（）。（2008年真题）
A. 土地所有权和土地占有权既可结合又可分离
B. 土地收益权中收取地租的权利归土地使用者行使
C.土地所有权人可授权土地使用者行使部分处分权
D. 土地使用权和土地收益权既可结合又可分离
答案：D

（三）房地产所有权的种类

房地产他项权利主要有：
（一）建设用地使用权
（二）宅基地使用权
（三）土地承包经营权
（四）地役权。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提髙自己的房地产效益的权利。
（五）抵押权
（六）租赁权