第一章 房地产经济基本理论

一.本章考试前言
（一）本章主要讲述房地产经济的基本理论，包括区位理论、供求理论、地租地价理论、城市化理论等。从历年考试情况来看，本章的考试题型是单选题和多选题，到目前为目为止，还没有出过案例分析题。

最近几年本章考试题型、分值分布

（二）本章基本内容框架

第一节 区 位 理 论

考点一、区位之天文区位
天文区位：是指反映某一事物的经纬度位置。
例如，北京市位于北纬39°54 ′，东经116°23'。

应用分析
例题：北京市位于北纬39°57’，东经116°79’
表示的是北京市的( )区位。
A.自然 B.生态
C.天文 D.经济
【答案】C

考点二、农业区位的定义以及创始人
农业区位理论的创始人是德国古典经济学家——
杜能(J．H．Von Thunen)，他于1826年出版的《孤立国同农业和国民经济的关系》（简称《孤立国》）一书，为第一部关于区位理论的名著。（重要考点）

考点三：农业区位理论假设前提
“孤立国”理论的假设前提是：
①孤立国是一个天然均质的大平原，在其中央只有一个城市；②城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则依靠该城市提供工业品；③孤立国内唯一的交通工具是马车；④农产品的运输成本与其重量及从产地到市场的距离成正比；⑤农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。

应用分析
杜能“孤立国”理论的前提有( )。
A.在“孤立国”中只有一个城市，且位于其中心，其他都是农村和农业土地
B.“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具
C.“孤立国”是一天然均质的大平原
D.农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成反比关系
E.农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种
【答案】ABCE

考点四：农业区位理论的主要内容
某个农业经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润(P)，将由农产品的销售价格(y)、生产成本(E)和运输成本(r)三个因素决定，它们之间的关系为：
P=V - (E+r)
P+T=V-E =K （重要考点）

应用分析
按照杜能理论的假设，（ ）之和等于一个常数。
A.价格、利润
B.成本、运费
C.利润、成本
D.运费、利润
【答案】D

杜能认为，某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润将由( )因素所决定。
A.农业生产成本
B.农地的肥沃程度
C.农产品的市场价格
D.把农产品从产地运到市场的费用
E.劳动者的经营能力
【答案】ACD

考点五：农业区位理论“杜能圈”

第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐烂、难运输的农产品。
第二圈为林业区，主要生产木材，以解决城市居民所需的薪材以及提供建筑和家具所需的木材。
第三圈为轮栽农作区，主要生产粮食。
第四圈为谷草农作区，提供的商品农产品主要是谷物和畜产品。
第五圈为三圃农作区，即本圈内的土地，1/3用来种黑麦，1/3用来种燕麦，其余1/3休闲。
第六圈为畜牧业区，主要发展畜牧业。

应用分析
杜能圈中距市场最近，主要生产易腐难运的农产品的是（ ）。
A.谷物轮作区
B.草田轮作区
C.自由农作区
D.林业区
【答案】C

考点六：工业区位理论原理
工业区位理论的奠基人是德国经济学家、社会学家韦伯( Alfred Weber)，其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。（重要考点）

考点七：工业区位理论原料指数
原料指数=限地性原料总重量÷制成品总重量
一般使用遍布性原料的指数为0，纯原料的指数为1，失重性原料的指数大于1，限地性原料加用遍布性原料，其指数都可能大于1。
由此可知，限地性原料的失重程度越大，原料指数也越大；遍布性原料的参用程度越大，原料指数则越小。而原料指数的不同将导致工业区位的趋向不同。
一般的工厂区位法则是：①原料指数>1，在原料地；②原料指数<1，在消费地；③原料指数=1，自由区位。

应用分析
韦伯提出的原料指数是指（ ）
A.货物的绝对重量除以制成品总重量
B.限地性原料总重量除以制成品总重量
C.货物的相对重量除以制成品总重量
D.限地性原料总重量除以货物的绝对重量
【答案】B

考点八：工业区位理论之集聚与分散因素
集聚与分散因素影响工业区位的分析
1.集聚因素
（1）生产或技术集聚。也称为纯集聚，它对工业效益的影响主要通过两种方式：一是由企业规模的扩大带来的；二是同一工业部门中，企业间的协作，使每企业的生产在地域上集中，且分工序列化。

（2）社会集聚。也称为偶然集聚，是由企业外部因素引起的，包括两方面：一是由大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；
二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益。
生产集聚是一般集聚因素，社会集聚是特殊集聚因素。前者是集聚的固定内在因素，后者是集聚的偶然外在因素。工业区位选择主要考虑一般集聚因素。

2.分散因素
分散因素是指不利于工业集中到一定区位的因素。因此，一些工厂宁愿离开工业集聚区，搬到或新建在工厂较少的地方。但其前提条件是要看集聚给企业带来的利益大还是房地产价格上涨造成的损失大，即取决于集中与分散的比较利益的大小。

应用分析
纯集聚对工业效益的影响主要通过（ ）方式。
A.工厂企业规模的扩大
B.企业间的协作、分工序列化
C.大城市的吸引、交通便利
D.矿产资源丰富使工业集中
E.企业选择了与其他企业相邻的位置
【答案】AB

考点九：中心地理论之需求门槛定义
需求门槛：是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平。

应用分析
某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为（ ）。
A.中心地职能
B.商品销售范围
C.需求门槛
D.中心性
【答案】C

考点十：城市空间结构理论代表性理论
一.同心圆理论
二.扇形理论
三.多核心理论
四.中心商务区土地利用模式

应用分析
城市空间结构理论中代表性的理论有( )。
A.条带理论
B.同心圆理论
C.扇形理论
D.多核心理论
E.中心商务区土地利用模式
【答案】BCDE

考点十一：城市空间结构理论之CBD界定

把CBHI>1,CBII>50%的区域界定为CBD。

应用分析
若北京某商务区用地建筑面积总和为200万平方米，总建筑面积为500万平方米，则其中心商务强度指标为（ ），（ ）区域界定指标。
A.50%，不满足
B.40%，不满足
C.250%，满足
D.200%，满足
【答案】B

中心商务区土地利用模式中，界定CBD的几项重要指标分别是( )。
A.中心商务高度指标
B.中心商务建筑面积指数比率（CBI）
C.中心商务用地面积指标
D.中心商务区高层建筑数量指标
E.中心商务强度指标
【答案】ABE

第二节 供 求 理 论

考点一：房地产需求量的影响因素
决定房地产需求量的因素
①该种房地产的价格水平；
②消费者的收入水平；
③消费者的偏好；
④相关物品的价格水平；
⑤消费者对未来的预期。

应用分析
多选题：引起某高档房地产需求上升的原因，主要包括（ ）。
A.某种房地产的价格上升
B.消费者的收入增加
C.消费者的偏好强
D.替代品房地产价格上升
E.消费者预期未来房地产价格下降
【答案】BCD

第三节 地相地价理论（历年考试重点）

考点一：地租的产生和发展
最初出现的地租是奴隶制地租，以劳役地租为基本形式。
封建地租在前期以实物地租为主，后期出现了货币地租。
资本主义时期，地租以货币地租为主要形式，不再是占有直接生产者的全部剩余生产物，而仅是其中的超额利润部分，平均利润部分由产业资本家占有。

应用分析
下列关于地租的说法中，正确的是（ ）。
A.最初出现的奴隶制地租是以劳役地租为基本形式
B.封建制度时期，地租包含了直接生产者（佃农）的部分剩余生产物
C.社会主义时期，地租以实物地租为主要形式
D.资本主义地租只是国家用以调节社会生产的经济杠杆
【答案】A

考点二：级差地租、绝对地租
（一）级差地租
级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。
最早研究级差地租理论的是英国古典经济学家：
大卫·李嘉图( David Richardo)和德国古典经济学家：区位论先驱杜能。

应用分析
因土地肥力不同而形成的差别地租是( )。
A.绝对地租
B.垄断地租
C.超额地租
D.级差地租
【答案】D

考点二：级差地租、绝对地租
马克思把级差地租分为两种形式：级差地租I和级差地租II。级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租II是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。（重要考点）

应用分析
（）是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。
A.级差地租Ⅰ
B.级差地租Ⅱ
C.绝对地租
D.垄断地租
【答案】A

（二）绝对地租
绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。

应用分析
土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租是( )。
A.垄断地租
B.绝对地租
C.级差地租
D.超额地租
【答案】B

考点三：地租和地价的关系
根据马克思主义地租理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：

例如，假定平均利息率为5%，每年200元的地租，可以看成一个4 000元资本的利息，据此推算出地价为4 000元，并认为地价实际上“不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。但是，地租的这种资本化是以地租为前提，地租却不能反过来由它本身的资本化而产生并得到说明。

第四节 城 市 化 理 论

考点一：城市及其产生和发展
城市的发展演变可划分为下列四大阶段：（重点考点）
（1）“绝对集中”阶段。是指在工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高的时期。
（2）“相对集中”阶段。随着工业化进入成熟期，城市化处于高速发展的阶段，人口不仅继续向城市集中，也开始向郊区扩展，但市区人口增长速度高于郊区人口增长速度，仍然是向中心集聚的过程。
（3）“相对分散”阶段。是指人类社会进入后工业化的初期，城市化增长模式发生了重要变化，即城市经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业，在市区人口继续膨胀的过程中，郊区人口增长速度超过了市区人口增长速度，出现郊区化的前兆。
（4）“绝对分散”阶段。人类社会进入后工业化的成熟期，第三产业在城市经济结构中占据主导地位，人口流动的主要方向发生逆转，开始由市区向郊区迁移，导致郊区人口上升，市区人口绝对量下降，出现负增长，城市发展进入郊区化时期。

应用分析
在城市的发展过程中，（ ）城市经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业，在市区人口继续膨胀的过程中，郊区人口增长速度超过了市区人口增长速度，出现郊区化的前兆。
A.绝对集中阶段
B.相对集中阶段
C.相对分散阶段
D.绝对分散阶段
【答案】C

考点二：城市化与房地产发展（2013年教材新增加内容、2014没有变化）
1.城市化初级阶段：房地产市场需求量与开发投资规模都较小。
2.城市化加速阶段：房地产刚性需求急剧增加，房地产业进入高速发展的成长期。
3.城市化快速发展阶段：房地产投资资金开发建设和消费需求主要集中在大城市和中心城区。
4.城市化后期阶段：房地产开发向郊区和农村地区发展，城市房地产市场交易以二手房为主，房地产业进入成熟阶段

应用分析
例题：以下说法错误的是（）
A.城市化初级阶段, 房地产市场需求量与开发投资规模都较小。
B.城市化加速阶段, 房地产刚性需求急剧增加，房地产业进入高速发展的成长期。
C.城市化快速发展阶段,房地产投资资金开发建设和消费需求主要集中在郊区。
D.城市化后期阶段,房地产开发向郊区和农村地区发展，城市房地产市场交易以二手房为主，房地产业进入成熟阶段
【答案】C