2015年全国二级建造师执业资格考试
《建设工程法规及相关知识》

2Z201040 建设工程物权制度

核心考点

1.建设用地使用权、地役权

2.不动产物权的设立等

3.动产物权的设立和转让

4.物权的保护

2Z201041物权的主要种类和与土地相关的物权

一、物权的种类

物权包括所有权、用益物权和担保物权。

（一）所有权

所有权是所有人依法对自己财产（包括不动产和动产）所享有的占有、使用、收益和 处分的权利。它是一种财产权，又称财产所有权。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利。

（二）用益物权

用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权 利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

（三）担保物权

担保物权是权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情 形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。

二、与土地相关的物权

（一） 土地所有权

—、土地所有权

我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳 动群众集体所有制。全民所有即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。国家实行土地用途管制制度。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

（二）建设用地使用权

1.建设用地使用权的概念

建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权 利。建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。

2.建设用地使用权的设立

建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用 权，不得损害已设立的用益物权。

设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商 品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开 竞价的方式出让。国家严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权 自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。建设用地使 用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行 政主管部门批准。

3.建设用地使用权的流转、续期和消灭

建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵 押，应当符合以下规定：

（1）当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事 人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

（2）应当向登记机构申请变更登记。

（3）附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

（三）地役权

1.地役权的概念

地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产 的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。从性质上说，地役权是按照当 事人的约定设立的用益物权。

2.地役权的设立

设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条 款：

（1）当事人的姓名或者名称和住所；

（2）供役地和需役地的位置；

（3）利用目的和方 法；

（4）利用期限；

（5）费用及其支付方式；

（6）解决争议的方法。

地役权自地役权合同 生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

例如：

土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益 物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

3.地役权的变动

需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经 营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

2Z201042物权的设立、变更、转让、消灭和保护

—、不动产物权的设立、变更、转让、消灭

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登 记簿时发生效力。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除 外。

物权变动的基础往往是合同关系，如买卖合同导致物权的转让。需要注意的是，当事 人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另 有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

二、动产物权的设立和转让

动产物权以占有和交付为公示手段。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交 付。动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。船舶、航空器 和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

三、物权的保护

因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。无权占有不动产或 者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排 除妨害或者消除危险。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或 者恢复原状。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担 其他民事责任。对于物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。

应用分析

下列物权中，不属于用益物权的是（ ）。

A. 土地所有权

B. 土地承包经营权

C. 建设用地使用权

D. 地役权

【答案】：A

建设单位需要使用相邻企业的场地开辟道路就近运输建筑材料。经双方订立合同，约定建设单位向该企业支付用地费用，该企业向建设单位提供场地。在此合同中，建设单位拥有的权利是（ ）。

A．相邻权

B．地役权

C．土地出租权

D．建设用地使用权

【答案】B

甲与乙签订房屋买卖合同，将自有一幢房屋卖给乙，并约定任何一方违约须向对方支付购房款的25%的违约金。但在交房前，甲又与丙签订合同，将该房屋卖给丙，并与丙办理了过户登记手续。则下列说法中错误的是（ ）。

A．若乙要求甲支付约定的违约金，甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少

B．甲必须收回房屋并向乙方交付

C．丙取得该房屋的所有权

D．乙不能要求甲实际交付该房屋，但可以要求甲承担违约责任

【答案】 B

物权变更自登记时发生法律效力的是( )。

A. 船舶所有权

B. 土地抵押权

C. 机动车所有权

D. 地役权

【答案】 B

2Z201050 建设工程债权制度

核心考点

1.债的产生

（合同、侵权、不当得利、无因管理）

2Z201051债的基本法律关系

一、债的概念

《民法通则》规定，债是按照合同的约定或者按照法律规定，在当事人之间产生的特 定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求 债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。

二、债的内容

债权与物权不同，物权是绝对权，而债权是相对权。债权相对性理论的内涵，可以归 纳为以下三个方面：（1）债权主体的相对性；

（2）债权内容的相对性；

（3）债权责任的相对性。债务是根据当事人的约定或者法律规定，债务人所负担的应为特定行为的义务。

2Z201052建设工程债的产生和常见种类

—、建设工程债的产生

建设工程债产生的根据有合同、侵权、无因管理和不当得利。

（一）合同

合同引起债的关系， 是债发生的最主要、最普遍的依据。合同产生的债被称为合同之债。

（二）侵权

侵权，是指公民或法人没有法律依据而侵害他人的财产权利或人身权利的行为。侵权 行为一经发生，即在侵权行为人和被侵权人之间形成债的关系。侵权行为产生的债被称为 侵权之债。在建设工程活动中，也常会产生侵权之债。如施工现场的施工噪声，有可能产 生侵权之债。

《侵权责任法》规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、 坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权 责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带 责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。

（三）无因管理

无因管理，是指管理人员和服务人员没有法律上的特定义务，也没有受到他人委托， 自觉为他人管理事务或提供服务。无因管理在管理人员或服务人员与受益人之间形成了债 的关系。无因管理产生的债被称为无因管理之债。

（四）不当得利

不当得利，是指没有法律上或者合同上的依据，有损于他人利益而自身取得利益的行 为。由于不当得利造成他人利益的损害，因此在得利者与受害者之间形成债的关系。得利 者应当将所得的不当利益返还给受损失的人。不当得利产生的债被称为不当得利之债。

二、建设工程债的常见种类

（一）施工合同债

（二）买卖合同债

（三）侵权之债

应用分析

下列行为中，构成无因管理的有( )。

A. 甲接受委托帮助他人保养施工机具

B. 乙见他人仓库失火遂召集人员参加救火

C. 材料供应商丙将施工现场因中暑昏倒的农民工送往医院救治

D. 戊见门前马路污水井盖被盗，恐致路人跌伤，遂插树枝以警示

E. 总承包单位结算时超付分包单位丁，丁明知该情况但未告知总承包单位

【答案】BC