第一章   房地产经济基本理论

大纲要求：测查应试人员是否理解区位理论、供求理论、地租地价理论和城市化理论，是否掌握供求规律、地价与地租的关系、城市化规律，以及是否具有分析房地产区位优劣、计算地价和把握城市化趋势的能力。

第一节 区位理论

― 、区位和区位理论
（一）区位的概念
区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。

（二）区位的特征和种类
1.综合型
自然区位：分为天文区位（如经纬度）、自然地理区位；
社会区位：分为经济地理区位、文化地理区位和政治地理区位。

2.确定性
在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由方位和距离所决定。方位方位是指方向和位置。例如,某座写字楼位于火车站东南侧。方位和距离规定了某宗房地产或某一区域的确切位置。

3.层次性
大位置：例如，从几千公里甚至全球角度研究区位。古人云“仰观天象，俯察经纬”，便是考察大位置。
小位置：例如，从几百公里内，从省域内研究区位。
地址：店址、场址、厂址等。
微位置：如现90%的女士走进商店后习惯先向右看。

4.区位的历史性
例题：【2014】“甲写字楼位于火车站的北侧”表示的是甲写字楼的( )。
A.环境　　B.方位　　C.距离　　D.朝向
答案：B

（三)房地产区位的概念
区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而成了房地产的重要组成部分。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等区位因素。

（四）区位理论的概念
区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。

二、农业区位理论
杜能“孤立国”理论：某个农业经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润(P)，将由农产品的销售价格（V）、生产成本(E)和运输成本(T)三个因素决定。

例题：【2013】根据杜能区位理论的基本经济分析，某个农业经营者要在单位面积土地上获得最大利润的决定因素有( )。
A.市场供给量 B.市场需求量
C.农产品销售价格 D.生产成本
E.运输成本
答案：CDE

三、工业区位理论
韦伯工业区位轮，其区位理论的核心是通过对
运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

例题：【2014】工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的( )最低点是工业企业选址的理想区位。
A.原料成本 B.生产成本
C.运输成本 D.销售成本
答案：B

原料指数= 限地性原料总重量÷制成品总重量
一般的工业区位法则是:①原料指数> 1，在原料地;②原料指数< 1，在消费地；③原料指数=1，自由区位。
影响工业区位的第二个因素是劳动力成本。。它是导致以运输成本确定工业区位模式产生第一次变形的因素。形成工业区位的第二次变形是由于集聚因素，由其形成的聚集经济效益也可使运输成本和工资定向的工业区位产生偏离。集聚因素又可分为一般集聚因素和特殊集聚因素。

例题：【2012】韦伯提出的原料指数是指( )。
A.货物的绝对重量除以制成品总重量
B.限地性原料总重量除以制成品总重量
C.货物的相对重最除以制成品总重量
D.限地性原料总重量除以货物的绝对重量
答案：B

例题：【2012】关于韦伯的工业区位影响的要素，下列分析正确的有( )。
A.形成工业区位的第二次变形是由于劳动力成本
B.形成工业区位的第二次变形是由于集聚因素，由其形成的聚集经济效益也可使运输成本和工资定向的工业区位产生偏离
C.集聚因素又可分为一般集聚因素和特殊集聚因素
D.影响工业区位的第二个因素-劳动力成本是指每单位产品中所包含的工人工资额
E.集聚因素是指促使工业向一定地区集中的因素
答案：BCDE

四、中心地理论
克里斯塔勒中心地理论相关概念：

中心地：指区域内向其周围地域提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点。
中心地职能：指由中心地提供的商品和服务。
中心性：一个中心地对周围地区的影响程度，或者中心地职能的空间作用大小。
需求门槛：中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平。
商品销售范围：消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程,或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。

例题：【2014】需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的( )购买力和服务水平。
A.最低 B. 一般
C.平均 D. 最高
答案：A

五、城市空间结构理论
（一）伯吉斯同心圆理论

（二）扇形理论
霍伊特扇形理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。

（三）多核心理论
该理论强调城市土地利用过程中并藤貝潘翕一个商业中心区，而会出现多个商业中心。

（四）中心商务区土地利用模式

例题：【2010】城市中心商务强度指标是指（ ）。
A.中心商务区建筑面积总和／总建筑基底面积
B.中心商务用地建筑面积总和／总建筑面积
C.中心商务用地建筑面积总和／总建筑基底面积
D.中心商务区建筑面积总和／总建筑面积
答案：B

（五）商业区区位选择指向特征
(1)单一的消费指向性。
(2)空间关系的外部性。集聚和关联是商业区位选择的重要特征。众多商家在地段上的集聚，是为了创造共同市场,相互借助对方的外部性为自身带来顾客。
(3)地价是商业区位的重要因素。
(4)商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡。
剩余效用= (购物效用+体验效用）-(购物成本+交通成本+时间机会成本）

例题：【2013】关于商业区位选择的说法错误的是( )。
A.商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者
B.众多商家在地段上的集聚是为了开展竞争
C.地价是商业区位选择的重要因素
D.商业区位选择是为了追求商家最大利润与消费者最大剩余效用间的平衡
答案：B

（六）城市空间结构对区位的影响
(1)城市土地利用从中心到郊区依次是商业、居住、工业和农业用途，呈层圈状分布。这是由用地付租能力和用地效益两方面的原因决定的。
(2)城市功能分区的土地利用主导功能决定了区位的优势和未来发展。
(3)城市空间结构的重构和演变影响区位格局变化和时序选择。