第二节 供求理论

供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。房地产市场的波动，房地产价格(或租金，下同）水平的高低及其变动，从经济学上讲，是房地产的供给和需求两种力量共同作用的结果

一、房地产需求
（一）房地产需求的概念
房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买(或承租，下同）的数量。需求与需要既相关又不相同，其形成条件有以下两个:一是消费者愿意购买，即有购买欲望；二是消费者能够购买，即有支付能力。

（二）决定房地产需求量的因素
(1)该种房地产的价格水平。需求量与价格负相关的这种关系非常普遍，经济学家称之为需求规律。例外：吉芬物品。
(2)消费者的收入水平。
(3)消费者的偏好。
(4)相关物品的价格水平。与某种房地产相关的物品是指该种房地产的替代品和互补品。
(5)消费者对未来的预期。消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影响。

（三）房地产需求曲线

例题：【2013】当房地产供给一定时，房地产价格与房地产( )正相关。
A.需求量 B.开工量
C.销售量 D.竣工量
答案：A

二、房地产供给
（一）房地产供给的概念
房地产供给是指房地产开发企业和拥有者（即房地产出售人或出租人，下同）在某一特定的时间内，在每一价格(或租金，下同）水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售（或出租,下同）的数量。形成供给有两个条件:一是房地产开发企业和拥有者愿意供给；二是房地产开发企业和拥有者有能力供给。
在现实中，某种房地产在某一时间的潜在供给量为：
潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量

（二）决定房地产供给量的因素
(1)该种房地产的价格水平。
(2)该种房地产的开发建设成本。
(3)该种房地产的开发技术水平。
(4)房地产开发企业对未来的预期。
由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期较长、房地产不可移动特性导致房地产不能在不同地区之间调剂余缺等，使得房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时做出调整，所以房地产供给缺乏弹性。

例题：【2014】导致房地产供给缺乏弹性的原因有( )。
A. 城市化进程加快
B.土地总量有限
C.房地产开发周期长
D. 房地产不可移动
E.政府垄断建设用地使用权出让市场
答案：BCDE

（三）房地产供给曲线

三、房地产均衡价格
当供给曲线与需求曲线相交的时候，供给=需求，此时的价格是均衡价格，数量是均衡数量。

第三节 地租地价理论

一、地租和地价的概念
（一）地租的概念
在房地产经济中，地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的收入。

（二）地价的概念
地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。

二、地租的产生和发展（略）

三、级差地租、绝对地租和垄断地租
（一）级差地粗
级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。马克思将级差地租分为级差地租I和级差地租II，级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租II是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

（二）绝对地租
马克思在阐述级差地租时，曾假定租种最劣等地不缴纳地租。然而，在资本主义土地私有制下，无论租种好地还是坏地，都必须缴纳地租。这种土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租就是绝对地租。

（三）垄断地租
垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租的形成，除了土地私有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件所引起。比如，具有特殊凤味的名酒就是用某些特别地块出产的原料(包括水）酿制而成的。又如，我国某些地区出产的特殊干鲜果品，只能在一些地区种植。

例题：【2013】等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度的土地上所产生的超额利润转化的地租是( )。
A.绝对地租 B.垄断地租
C.级差地租Ⅰ D.级差地租II
答案：C

四、地租与地价的关系

第四节 城市化理论

一、城市及其产生和发展
（一）城市的概念
我国的城乡居民点系列为:村->乡镇->建制镇->市。村和乡镇是乡村型居民点，统称乡村；建制镇和市是城市型居民点，统称城镇或城市。

（二）城市与乡村的区别
(1)城市是以非农人口集聚为主要特征的居民点,在人口职业构成上不同于乡村。
(2)城市的人口数量、人口密度、建筑密度、容积率等都比乡村大得多，在规模和密度上不同于乡村。
(3)城市建设用地类型多样复杂，基础设施和公共服务设施比乡村完备，在空间形态和物质构成上不同于乡村。
(4)城市一般是一定地域的政治、经济和文化中心，是工业、商业、交通、文化、教育等产业的集聚地，在职能类型和产业结构上不同于乡村。

（三）城市的分类
(1)按城市人口规模，将城市分为大城市、中等城市和小城市。

小城市：市区和近郊区非农业人口不满20万；
中等城市：市区和近郊区非农业人口 20万人以上、不满50万人的城市；
大城市：市区和近郊区非农业人口 50万人以上的城市
特大城市：市区和近郊区非农业人口 100万人以上的城市。

(2)按城市行政级别。直辖市、地级市、县级市、建制镇。
(3)按城市职能不同，分为具有综合职能的城市和以某种职能为主的城市。
(4)按城市地理位置，可将城市分为南方城市和北方城市，沿海城市和内陆城市,边境城市和内地城市等。
(5)按城市地形地貌，可将城市分为平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市等。
(6)按城市平面几何形状，可将城市分为块状城市、带状城市、星状城市等。
(7)按城市内部结构，可将城市分为单中心城市、多中心城市。
(8)按城市道路格局，可将城市分为棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市等。

例题：【2014】按照城市的( )划分，可将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等类型。
A.地理位置　　 B.地形地貌
C.内部结构　　 D.平面几何形状
答案：D

（四）城市的产生和发展
城市的发展演变可划分为下列四大阶段：
(1) “绝对集中”阶段。是指在工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高的时期。
(2)“相对集中”阶段。随着工业化进入成熟期，城市化处于高速发展的阶段，人口不仅继续向城市集中，也幵始向郊区扩展，但市区人口增长速度高于郊区人口增长速度，仍然是向中心集聚的过程。
(3)“相对分散”阶段。是指人类社会进人后工业化的初期，城市化增长模式发生了重要变化，即城市经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业，在市区人口继续膨胀的过程中，郊区人口增长速度超过了市区人口增长速度，出现郊区化的前兆。
(4)“绝对分散”阶段。人类社会进入后工业化的成熟期，第三产业在城市经济结构中占据主导地位，人口流动的主要方向发生逆转，开始由市区向郊区迁移，导致郊区人口上升，市区人口绝对数量下降，出现负增长，城市发展进入郊区化时期。

例题：【2013】工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高，这种现象为城市发展演变的( )阶段。
A.绝对集中 B.绝对分散
C.相对集中 D.相对分散
答案：A

二、城市化、郊区化、逆城市化
城市化通常表现为：①农村人口向城市迁移，农业人口转变为非农业人口,农村生活方式转变为城市生活方式；②农业经济向非农业经济转移并发生空间集聚；③城市规模不断扩大，城市范围向外围扩展；④区域内城市数量不断增多，形成城市体系。
城市化水平=城镇人口/区域总人口
郊区化是指区域城市化水平达到一定程度(70%～80%)，市区发展速度变得缓和平稳，人们开始追求理想的自然生态环境和良好的社会环境，城市人口、就业岗位和服务业在大城市由市区向外迁移的一种分散化过程。
郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。
逆城市化是指大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程。

例题：【2014】城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程，称为( )。
A.郊区城镇化
B.逆城镇化
C.过度城镇化
D.再城镇化
答案：A