第二章   房地产征收征用

大纲要求：测查应试人员是否理解房地产征收征用的概念和异同，是否掌握房地产征收的前提条件、权限、程序、补偿和安置，以及是否具体有开展房地产征收征用相关工作的能力。

笫一节 房地产征收征用概述

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

一、房地产征收概述
（一）房地产征收的概念
房地产征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产的行为。征收的主体是国家，通常是政府代表国家以行政命令的方式取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产，集体和单位、个人必须服从。征收属于政府行使行政权，是物权变动的一种极为特殊的情形，是国家取得所有权的一种方式。

例题：【2013】依法将农民集体所有的土地收归国家所有，是国家为了()利益的需要。
A.公共 B.社会
C.全民 D.政府
答案：A

（二）房地产征收的类型
房地产征收分为集体所有的土地征收和国有土地上单位、个人的房屋征收两类。

（三）房地产征收的限制条件
房地产征收作为一种被法律许可的以取得他人合法财产的所有权为目的的强制性行为，
一定要有严格法定的限制条件:①征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收；②征收必须严格依照法律规定的权限和程序；③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的价值对被征收人的损失予以公平补偿。

二、房地产征用概述
（一）房地产征用的概念
房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的房地产的行为。例如，在紧急情况下征用他人的土地，用于堆放救灾器材，或在非典时期征用他人房屋以隔离患者等。

（二）房地产征用的限制条件
由于征用是对所有权的限制，并可能给所有权人造成不利的后果，所以征用的采用也有严格的限制条件:①征用的前提条件是紧急需要（公共利益）。②征用应符合法律定的权限和程序。③使用后应将被征用的财产返还被征用人，单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

三、征收与征用的异同
征收是国家强制取得集体和单位、个人的财产；征用是国家强制使用集体和单位、个人的财产。
共同之处主要有两点:一是强制性；二是补偿性。

征收与征用的主要区别有下列4点：
(1)适用对象不同。征收的财产主要是不动产，征用的财产既包括不动产也包括动产。
(2)前提条件不同。虽然征收、征用都是强制性的，但前提条件有所不同。征收是为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要。
(3)所有权转移不同。征收主要是所有权的改变，征用是暂时的使用权的改变。
(4)补偿内容不同。征用可以由双方依据法律规定协商确定。

第二节 房地产征收的前提条件

一、公共利益的界定
①国防和外交的需要；
②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

二、公共利益的特点
(1)公共利益是客观的。公共利益是独立地真实地存在于各种利益之上的客观利益。
(2)公共利益是共享的。判断公共利益内涵时,不应仅仅考虑个体利益的正当需求，应在不同利益格局中选择利益综合体，维护公共社会的价值体系。社会公共利益具有整体性和普遍性两大特点。
(3)公共利益是不确定的。
(4)公共利益不同于国家利益或政府利益。政府还有其自身的利益。处理不当时，政府的自身利益和社会公共利益存在着差异甚至冲突。

笫三节  国有土地上房屋征收与补偿

一、国有土地上房屋征收的管理体制
(1)房屋征收主体。房屋征收的主体是市、县级人民政府。
(2)房屋征收部门。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
(3)房屋征收实施单位。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
(4)房屋征收的监督与指导部门。上级人民政府应加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

例题：【2014】国有土地上房屋征收的主体是( )。
A.国务院
B.省级人民政府
C.市、县级人民政府
D.县级人民政府土地主管部门
答案：C

二、国有士地上房屋征收的程序
(1)做出房屋征收决定的准备工作。
(2)做出房屋征收决定。房屋征收决定由市、县级人民政府做出。
(3)拟定征收补偿方案及公告。
(4)征求意见及修改。征收补偿方案征求意见期限不得少于3 0日。
(5)房屋征收的实施。
(6)房屋征收的强制执行。被征收人对市、县级人民政府做出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迂的，由做出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

例题：【2013】可以依法向人民法院申请强制执行房屋征收的主体是( )。
A.市、县级人民政府 B.房屋征收部门
C.房屋征收实施单位 D.房屋征收监管部门
答案：A

例题：【2014】关于国有土地上房屋征收的说法，错误的有( )。
A.实施房屋征收应先补偿，后搬迁
B.凡在房屋征收评估前进行新建、扩建、改建的房屋，均可增加补偿费用
C.任何单位和个人不得采取中断供水、供电和限制道路通行等方式迫使被征收人搬迁
D.建设单位可作为房屋征收的实施单位实施搬迁
E.被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法强制执行
答案：BE

三、国有土地上房屋征收的补偿
(一)房屋征收补偿的内容
对被征收人给予的补偿内容包括：
(1)被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应向被征收人支付搬迁费。选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前，房屋征收部门应向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

(二)房屋征收补偿的方式
房屋征收补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种，由被征收人选择。选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

(三)被征收房屋价值的评估
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》确定。
房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

例题：【2013】在国有土地上的房屋征收中，被征收人在规定时间内未协商选定房地产价格评估机构的，可由房屋征收部门( )决定。
A.自行
B.报请市、县人民政府
C.组织被征收人投票
D.采取摇号随机
E.采取抽签随机
答案：CDE

(四)订立补偿协议或做出补偿决定
房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

(五)公布补偿情况和审计结果
房屋征收部门应依法建立房屋征收补偿档案并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

四、国有土地上房屋征收与补偿的法律责任
(一)市、县级人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
(二)暴力野蛮搬迁的法律责任
采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人贯，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
(三)非法阻碍依法征收与补偿的法律责任
采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
(四)涉及征收补偿费用的法律责任
警告、赔偿责任、追究刑事责任。
(五)出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任
处于罚款或吊销资质或资格。

第四节 集体土地征收与补偿

一、集体土地征收的程序
依据《土地管理法》和《建设用地审查报批管理办法》，集体土地征收的程序大致可分为申请、审查、批准、公告和补偿等步骤。

二、集体土地征收的审批
《土地管理法》第四十条规定，征收农用地的，应先办理农用地转用审批，再办理征地审批手续。
《土地管理法》第四十五条规定，国务院和省级人民政府征地审批权限为:
(1)必须经国务院批准方可征收的土地:
①所有的基本农田。即依照土地利用总体规划和《基本农田保护条例》划入基本农田保护区，禁止占用的耕地，都由国务院批准。
②基本农田以外的耕地超过35公顷的。
③其他土地超过70公顷的。包括耕地之外的土地超过70公顷的，同时也包括征收耕地35公顷以下，其他土地70公顷以下，两项之和超过70公顷的，都必须报国务院批准。
(2)由省级人民政府批准征收的土地:除由国务院审批征收的土地以外，其他征收土地的，都由省、自治区、直辖市人民政府批准。省级人民政府批准征收土地的，必须同时报国务院备案。

例题：【2013】省级人民政府批准征收土地，必须同时报国务院( )。
A.审批 B.审核
C.审查 D.备案
答案：D

例题：【2014】下列集体土地的征收中，须经国务院批准的是( )。
A.基本农田10公顷
B.林业用地20公顷
C.山地30公顷
D.荒地50公顷
答案：A

三、集体土地征收的补偿和安置
(一)征地补偿
现行征地补偿制度是由《土地管理法》确定的。《土地管理法》第四十七条规定了集体土地征收补偿标准:征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿；征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费；土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。
2012年对《土地管理法》做了修订，草案删除了第四十七条按照被征收土地的原用途给予补偿和30倍补偿上限的规定，修改为:“征收农民集体所有的土地，应肖依照合法、公正、公开的原则制定严格的程序，给予公平补偿”。草案中补偿内容由四项增加为六项。除了原有的土地补偿、安置补助、地上附着物和青苗补偿四项补偿外，把住宅从地上附着物中单列出来，并新加了社会保障补偿。另外加强了对政府征地行为的约束。

(二)被征地农民的安置
最为常用的安置方式是货币安置和保障安置。
(1)货币安置。一次性支付足额的安置补偿费，让有一技之长或者有一定技能的农民自谋职业。
(2)保障安置。利用补偿费用为被征地农民支付社会统筹保险或者商业保险。
(3)农业生产安置。使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。
(4)重新择业安置。应积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。
(5)入股分红安置。经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股
(6)异地移民安置。在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置。

(三)征地补偿和安置的步骤
(1)办理征地补偿登记。
(2)确定征地补偿标准。
(3)拟定并公布征地补偿、安置方案并征求意见。
(4)征地补偿、安置方案组织实施。
(5)征地补偿费用的使用。土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。安置补助费必须专款用于安置剩余劳力，不得挪作他用。
安置补助费根据需安置人员的安置途径支付给安置单位:
①需安置人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由其管理、使用；
②需安置人员由企业安置的，安置补助费支付给安置单位；
③不需要统一安置的，实行货币安置。将安置补助费发放给被安置个人，让其自谋生路或征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。