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大纲要求：测查应试人员是否理解房地产、房地产权利、房地产市场和房地产业的概念等，是否掌握房地产的特性、房地产权利的种类、房地产市场运行和房地产业发展规律等，以及是否具有进行房地产分类、辨别房地产权利、分析房地产市场运行和房地产业发展趋势的能力。
第一节 房地产
―、房地产的含义
（一）房地产的概念
指土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。
例题：【2013】房地产是指土地、建筑物及( )。
A.构筑物
B.其他地上定着物
C.其他建筑物
D.房屋
（二）土地、建筑物和其他土地附着物的概念
1.土地的概念
土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的
2.建筑物的概念
广义的建筑物不仅包括房屋，还包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。
构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道 路、桥梁、隧道、水坝等。
3.其他土地附着物的概念
其他土地附着物是建筑物以外的土地附着物。例如，为了提高土地或建筑物的使用价值或功能,埋设在地下的 管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花草，镶嵌在墙里或直接画在墙上的画等。
(三）房地产实物、权益和区位的概念
1.房地产实物的概念
房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分,例如,建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等，土地的形状、地势、地质、平整程度等。
2房地产权益的概念
房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权 利、利益和收益。
3.房地产区位的概念
区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而内在化，成了房地产的重要组成部分。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。
衡量区位优劣最常见、最简单的指标是距离。距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离和经济距离。
二、房地产的重要性
房地产是一种极为重要而又量大面广的财产。说其极为重要，是因为人们的各种生活、生产活动都需要空间，而房地产正是由于提供这种空间而为人们所必需。人们拥有房地产，有助于增强归属感和使社会趋向稳定，是所谓“有恒产者有恒心”。
三、房地产的性质（略）
四、房地产的特性
(一）不可移动
不可移动特性也称为位置固定性。
不可移动性使得房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场,而是一个地区性市场。
(二）独一无二
独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。独一无二特性使得房地产市场不是完全竞争市场。
例题：【2012】房地产市场不是完全竞争的，主要是因为房地产具有( )的特性。
A.独一无二 B.价值最大 C .寿命长久 D.易受限制
(三）寿命长久
建设用地使用权出让的最髙年限,居住用地为70年，工业用地为50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。除了住宅建设用地使用权自动续期之外，非住宅建设用地使用权人未申请续期。
(四）供给有限
房地产的供给有限特性,使得房地产具有独占性。
(五）价值较大
与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。
(六）用途多样
房地产虽然具有用途多样的特性,但现实中房地产的用途并不是可以随意决定的。房地产的利用一方面要符合城市规划等的规定。单从经济角度来看，土地利用选择的先后顺序一般是:商业、办公、居住、工业、 耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。
(七）相互影响
一宗房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关,而且与其周围房地产的状况密切相关，受其邻近房地产利用的影响。
(八)易受限制
政府对房地产的限制一般是通过管制权、征收权、征税权和充公权来实现的。
(九）难以变现
难以变现也称为变现能力弱、流动性差。
(十）保值增值
房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来讲的，是波浪式上升的。
五、房地产的分类
(一）按照房地产用途的分类
按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产。其中居住房地产又可分为住宅和集体宿舍两类。
(二）按照房地产开发程度的分类
（1）生地:是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。
（2）毛地:是指具有一定的城市基础设施，有地上物需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。
（3）熟地:是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七 通一平”等的土地。“三通一平”，一般是指通路、通水、通电和场地平整；“五通一平”，一般是 指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件以及场地平整；“七通一平”，一般是指 具有了道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。
（4）在建工程
（5）现房。又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房。
例题：【2013】具有完善的城市基础设施，土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地称为()。
A.生地
B.毛地
C.在建工程
D.熟地
(三）按照房地产实物形态的分类
按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：
（1）土地；
（2）建筑物；
（3）土地与建筑物的综合体；
（4）房地产的局部。
（5）未来状况下的房地产；
（6）已经灭失的房地产；
（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；
（8）以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产；
（9）整体资产中的房地产。
(四）按照房地产是否产生收益的分类
按照房地产是否产生收益,可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。
判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
(五）按照房地产经营使用方式的分类
①销售的房地产;
②出租的房地产;
③营业的房地产;
④自用的房地产。
(六)住宅的分类
一般情况下，住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下的普通住宅能够享受优惠政策。
第二节 房地产权利
―、房地产权利的种类
我国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。上述房地产权利中，所有权以外的权利，统称为他项权利；租赁权属于债权，其余属于物权。
债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。因此，债权又称为“对人权”、“相对权”。物权又称为“绝对权”、“对世权”。
在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权、 宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。
二、房地产所有权
(一）房地产所有权的概念和权能
房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
(二）房地产所有权的特性
⑴完全性。房地产所有权是就房地产为一般支配的完全权。
⑵整体性。或者称为单一性。房地产所有权对房地产有统一支配力,房地产所有权人可以在其房地产上设定他物权
⑶恒久性。所有权有永久性,其存在没有存续期间，不因时效而消灭。
⑷弹力性。当房地产被他人非法占有时，无论被任何人或任何组织控制,房地产所有权人都有权索回。
⑸绝对性。与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现。
(三）房地产所有权的种类
房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。
房地产所有权具体有土地所有权和房屋所有权。我国现行的房地产所有制是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中住宅主要为私人所有。因此，我国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种,房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。
三、房地产他项权利
(一）建设用地使用权
建设用地使用权也称为国有建设用地使用权，过去称为国有土地使用权，简称土地使用权,是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按照取得方式，建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资(人股)和授权经营等方式取得的建设用地使用权。
(二）宅基地使用权
宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
(三）土地承包经营权
土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
(四）地役权
地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提髙自己的房地产效益的权利。
(五）抵押权
抵押权是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。抵押权是一种担保物权。
(六）租赁权
房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。
第三节 房地产市场
一、房地产市场概述
(一）房地产市场的概念
市场=人口 十 购买能力 十 购买动机
(二）房地产市场的基本要素
①存在着可供交换的房地产商品；
②存在着提供房地产商品的卖方和具有购买欲望与购买能力的买方；
③交换价格符合买卖双方的利益要求。
(三）房地产市场的作用和特点
- 交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权利（如房屋所有权、 建设用地使用权）的转移。
- 交易的对象非标准化，是一个产品差异化（异质性）的市场；
- 是一个地区性市场；
- 容易出现垄断和投机
- 较多地受法律、法规、政策等措施的影响和限制。
- 一般人非经常参与，很多人一生中难得有几次交易经历。
- 交易金额较大，通常需要抵押贷款，依赖于金融机构的支持与配合。
- 交易程序较复杂，交易通常需要签订书面交易合同，需要办理抵押贷款、房地产登记等。
- 广泛需要房地产经纪人提供服务。
二、房地产市场的主要参与者
(一）房地产市场中的卖方
房地产市场中的卖方主要包括土地拥有者、房地产开发企业和房屋所有权人。
(二）房地产市场中的买方
房地产市场中的买方主要指消费者，包括购买人和承租人。
(三）房地产经纪机构
房地产经纪机构是房地产交易的中间商,是除了房地产交易双方之外的重要市场参与者, 它为房地产交易者提供房源、客源、市场价格等信息。
(四）其他专业服务机构
其他专业服务机构主要包括金融机构、房地产估价机构、律师事务所和会计师事务所。
(五）房地产市场的管理者
房地产市场的管理者主要是指行政主管部门和行业自律性组织。
三、房地产市场的分类
(一）按照房地产流转次数的分类
按照房地产流转次数，房地产市场可分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场。房地产一级市场即建设用地使用权的出让。房地产二级市场即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，具体为建设用地使用权转让市场，新开发的商品房、经济适用住房等的初次交易市场。房地产三级市场即投入使用后的房地产买卖以及租赁、抵押等多种经营方式，具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场。
(二）按照房地产交易方式的分类
房地产市场可分为房地产买卖市场和房地产租赁市场。
(三）按照房地产用途的分类
按照房地产用途（功能），房地产市场可分为居住房地产市场和非居住房地产市场。居住 房地产市场又可分为普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等。非居住房地产市场又可分为商业用房市场、写字楼市场、工业用房市场等。
(四）按照区域范围的分类
房地产的不可移动特性,决定了房地产市场是地区性市场。按照区域范围，房地产市场可分为区域房地产市场和整体房地产市场，也可分为长三角房地产市场、环渤海房地产市场等。
(五）房地产市场的其他分类
1.按照房地产档次'"的分类
分为髙档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场。例如,写字楼市场通常分为甲级写字楼市场、乙级写字楼市场和丙级写字楼市场。
2.按照达成交易与入住时间异同的分类
可分为现房市场和期房市场。
3.按照房地产交易目的的分类
分为房地产使用市场和房地产投资市场。
4.按照房地产市场所处时间的分类
按照房地产市场所处时间，房地产市场可分为过去的市场、现在的市场和未来的市场。
四、房地产市场供求
（一）房地产市场需求
两要素：愿意购买、有购买能力
影响需求的因素：
① 该种房地产价格水平；
② 消费者收入水平；
③ 消费者的偏好；
④ 相关物品的价格水平；
⑤ 消费者对未来的预期。
（二）房地产市场供给
两要素：愿意出售、有购买出售
影响供给的因素：
① 该种房地产价格水平；
② 该种房地产开发建设成本；
③ 该种房地产开发建设技术水平；
④ 房地产开发企业对未来的预期。
五、房地产市场竞争
(一）房地产市场竞争的概念
具体有卖方与买方之间的竞争，以及卖方之间的竞争和买方之间的竞争。
卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。买方市场是房地产 供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。
(二）房地产市场结构
1.完全竞争市场
2.垄断竞争市场
3.寡头垄断市场
4.完全垄断市场
六、房地产市场波动
房地产市场周期大体有上升期、高峰期、衰退期和低谷期四个阶段。
（1）复苏期。在这一时期,需求温和增加，房屋（房地产)供不应求。上升期的主要特征有:租金和售价几乎同步上涨;二手房屋的价格上涨。另外，在这一阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率不断下降。到这一阶段的后期，房屋空置率下降到正常水平。
（2）繁荣期。在这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。高峰期的主要特征有:售价以比租金快得多的速度上涨;新房换手快，交易量大;大批房地产开发项目开工；房屋空置率也经历了在上升期 的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。
（3）衰退期。由于价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱，通过租金回 收投资并获取利润也不见得划算,因而投资需求减少。这一时期的主要特征有：新房销售困难;投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大;售价以比租金快得多的速度下降;房屋空置率上升。
(4)萧条期。需求继续减少，新的供给不再产生或很少产生。这一时期的主要特征有:市场极为萧条，交易量很小；房地产开发项目开工率低；消费需求依市场惯性减少，租金下降。
(二）房地产“泡沫”
指一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的快速上涨，从而价格远离价值。
房地产“泡沫”的形成原因有多种，归结起来主要有两个:一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作。此两者有时相辅相成。其中，对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产“泡沫”的基础。
按购买目的或动机，可以将购买房地产的需求归纳为下列4类:①消费需求；②投资需求；③投机需求；④跟风需求。
判断房地产是否有泡沫的方法,是看房地产市场价格是否持续、越来越高地背离其理论价格。简单的衡量指标有房价与房租之比，房价与月房租有一个合理的倍数，一般为120倍左右。如果房价与月房租之比大大高于这个倍数，则说明房价有泡沫。
第四节 房地产业
―、房地产业的概念和性质
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地 产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
二、房地产业的地位和作用
房地产业是第三产业的重要组成部分，是国民经济的一个支柱产业，其作用具体表现在下列方面：
- 为各种生产和生活活动提供不可缺少的物质条件。
- 可以扩大内需、拉动投资增长、促进经济平稳较快发展。
- 可以带动钢材、水泥等相关产业的发展。
- 可以改善居民居住条件，提高居住质量。
- 可以加快城市基础设施建设和改变落后的城市面貌。
- 有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资,加快改革开放的步伐。
- 可以扩大就业；
- 、可以增加税收和政府财政收入。
三、房地产业与建筑业的关系
建筑业是以建筑产品生产为对象的物质生产部门，是从事建筑生产活动的行业，属于第二产业;房地产业兼有生产（开发）、经营、服务 和管理等多种性质，属于第三产业。
房地产业和建筑业又有密切的联系，房地产开发企业是房地产开发建设的甲方，建筑企业是实施建设过程的乙方。
四、房地产业的细分行业
房地产业主要包括： 房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。其中,房地产中介服务和物业管理合称为房地产服务行业;房地产中介服务又分为房地产经纪、房地产估价和房地产咨询。
目前，我国房地产业中房地产开发经营行业占主体地位。
在成熟的房地产业中，房地产经纪行业占主体地位。在房地产市场成熟的国家和地区，人们一谈起房地产业，主要就是指房地产经纪行业。
房地产估价行业主要是知识密集的行业，同时也需要掌握大量的房地产成 交价格等信息。
目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师、房地产估价机构和房地产经纪人、房地产经纪机构承担。房地产咨询行业是信息和知识密集的行业。
物业管理行业是知识和劳动密集的行业。 |