二、国有建设用地使用权的设立

《物权法》第一百三十七条规定:“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”其中，出让方式属于有偿使用方式。有偿使用方式除了出让方式,还有租赁、作价出资（人股）和授权经营方式。

例题：【2012】国有建设用地使用权的设立，不包括()方式。

A．租赁 　　　　　　B.转让

C．授权经营　　　D.划拨

(一）国有建设用地使用权划拨

1.国有建设用地使用权划拨的概念

是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

2.国有建设用地使用权划拨的范围

下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二)城市基础设施和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;（四）法律、行政法规规定的其他用地。

3.国有建设用地使用权划拨的特征

⑴以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

⑵划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。

⑶除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

⑷取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。

⑸在国家没有法律规定之前,在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除以出让方式取得的土地外，均按划拨土地进行管理。

(二）国有建设用地使用权出让

1.国有建设用地使用权出让的概念

是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2.国有建设用地使用权出让的方式

目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。

⑴招标出让方式。招标出让国有建设用地使用权是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

⑵拍卖出让方式。拍卖出让国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

⑶挂牌出让方式。挂牌出让国有建设用地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

⑷协议出让方式。协议出让国有建设用地使用权是指国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

《物权法》规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

3.国有建设用地使用权出让年限

①居住用地70年;

②工业用地50年;

③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

④商业、旅游、娱乐用地40年;

⑤综合或者其他用地50年。

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

土地使用者需要改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得批准后重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

4.国有建设用地使用权出让合同（略）

(三）国有建设用地租赁

1.国有建设用地租赁的概念

国有建设用地租赁是指国家将国有建设用地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有建设用地租赁是国有建设用地有偿使用的一种形式,是出让方式的补充。

2.国有建设用地租赁的方式

国有建设用地租赁,可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。

3.国有建设用地租赁的期限

国有建设用地租赁可以根据具体情况实行短期租赁或长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

(四）国有建设用地使用权作价出资（入股）和授权经营

国有建设用地使用权作价出资(人股)是指国家以一定年期的国有建设用地使用权作价，作为出资投人改组后的新设企业（股份有限公司或有限责任公司），该建设用地使用权由新设企业持有，相应的建设用地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。

三、国有建设用地使用权的流转和出租

(一）国有建设用地使用权流转

1.国有建设用地使用权流转的概念和方式

建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

国有建设用地使用权流转的方式主要有下列几种：

⑴国有建设用地使用权出售；

⑵国有建设用地使用权互换；

⑶国有建设用地使用权出资；

⑷国有建设用地使用权赠与；

⑸国有建设用地使用权抵押:是指债务人或者第三人不转移土地的占有，将建设用地使用权作为债权的担保，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该建设用地使用权折价或者以拍卖、变卖该建设用地使用权所得的价款优先受偿。

2.国有建设用地使用权流转的有关规定

国有建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定,但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

国有建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,应当向登记机构申请变更登记。

国有建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

(二）国有建设用地使用权出租

1.国有建设用地使用权出租的概念

国有建设用地使用权出租是指建设用地使用权人作为出租人将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

例题：【2014】国有建设用地使用权出租的出租人是（）。

A.建设用地实际占有人

B.建设用地使用权人

C.市、县人民政府

D.建设用地使用权出让人

2.国有建设用地使用权出租的基本政策

国有建设用地使用权出租，出租人和承租人应签订书面租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和出让合同的规定。国有建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。

未按出让合同约定的期限和条件投资开发、利用土地的，国有建设用地使用权不得出租。

以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家。

第五节集体土地使用制度

一、集体土地使用权

（一）集体土地使用权的确立

集体土地使用权是指民事主体依法取得对集体土地进行经营、使用和收益的民事权利。民事主体是指集体所有制单位承包经营户和个人。

《土地管理法》规定，农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用，使用土地的单位或个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

（二）集体土地使用权的表现形式

农村土地承包主要采取农村经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的农村土地（如荒山），可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。

1.家庭承包方式

承包方案应当经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。

耕地的承包期为30年，草地为30-50年，林地为30-70年，特殊林地经批准可延长。

2.其他承包方式

不宜采取家庭承包方式的农村土地荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。

二、集体土地使用权流转

2014年11月21日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，为我国农村土地经营权流转提供了政策支持。“意见”明确土地流转交易市场的基本原则为坚持公益性为主、坚持公开公正规范、坚持因地制宜和坚持稳步推进。

三、建立城乡统一的建设用地市场

2015年《政府工作报告》指出：“做好土地确权登记颁证工作，审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点……坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。”