第一章 房地产经济基本理论

知识点1：区位的概念

区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。

知识点2：区位的特征和种类

【例题1】道路、铁路、机场、港口等交通设施建设、行政区划变更，会引起经济地理位置的变化。这是区位的（　）

A.综合性B.确定性C.层次性D.历史性

【答案】D

知识点3：房地产区位的概念

房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等区位因素。

知识点4：农业区位理论

杜能“孤立国”理论：个农业经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润(P)，将由农产品的销售价格（V）、生产成本(E)和运输成本(T)三个因素决定。

【例题2-2013】根据杜能区位理论的基本经济分析，某个农业经营者要在单位面积土地上获得最大利润的决定因素有(   )。

A.市场供给量   B.市场需求量

C.农产品销售价格   D.生产成本 E.运输成本

【答案】CDE

知识点5：工业区位理论

韦伯工业区位轮，其区位理论的核心是通过对

运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

原料指数= 限地性原料总重量+制成品总重量

一般的工业区位法则是:①原料指数> 1，在原料地;②原料指数< 1，在消费地；③原料指数=1，自由区位。

影响工业区位的第二个因素是劳动力成本。它是导致以运输成本确定工业区位模式产生第一次变形的因素。形成工业区位的第二次变形是由于集聚因素，由其形成的聚集经济效益也可使运输成本和工资定向的工业区位产生偏离。集聚因素又可分为一般集聚因素和特殊集聚因素。

知识点6：中心地理论

克里斯塔勒中心地理论相关概念：

中心地：指区域内向其周围地域提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点。

中心地职能：指由中心地提供的商品和服务。

中心性：一个中心地对周围地区的影响程度，或者中心地职能的空间作用大小。

需求门槛：中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平。

商品销售范围：消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程,或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。

知识点7：城市空间结构理论

（1）伯吉斯同心圆理论

（2）霍伊特扇形理论

 (3)多核心理论

（4）中心商务区土地利用模式

【例题3】城市中心商务高度指标是指()。

A．中心商务区建筑面积总和／总建筑基底面积

B．中心商务用地建筑面积总和／总建筑面积

C．中心商务用地建筑面积总和／总建筑基底面积

D．中心商务区建筑面积总和／总建筑面积

【答案】A

知识点8：房地产需求

房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买(或承租，下同）的数量。

条件：有购买欲望+能够购买。

决定房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关物品的价格水平、消费者对未来的预期。

【例题4】对于某类住宅，甲、乙、丙、丙四人中，甲既有需要又有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则只有（）有需求。

A.甲B.乙C.丙D.丙

【答案】A

知识点9：房地产供给

房地产供给是指房地产开发企业和拥有者（即房地产出售人或出租人，下同）在某一特定的时间内，在每一价格(或租金，下同）水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售（或出租,下同）的数量。

条件:愿意供给+有能力供给。

在现实中，某种房地产在某一时间的潜在供给量为：

潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量

决定房地产供给量的因素：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发建设成本、该种房地产的开发技术水平、房地产开发企业对未来的预期。

房地产供给缺乏弹性。

知识点10：级差地租、绝对地租和垄断地租

级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。马克思将级差地租分为级差地租I和级差地租II，级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租II是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。

垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

知识点11：地租与地价的关系

地价=地租/平均利息率

知识点12：城市的分类

(1)按城市人口规模，将城市分为大城市、中等城市和小城市。

小城市（不满20万）、中等城市（20-50万）、大城市（50万人以上）、特大城市（100万人以上）。

(2)按城市行政级别。直辖市、地级市、县级市、建制镇。

(3)按城市职能不同，分为具有综合职能的城市和以某种职能为主的城市。

(4)按城市地理位置，可将城市分为南方城市和北方城市，沿海城市和内陆城市,边境城市和内地城市等。

(5)按城市地形地貌，可将城市分为平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市等。

(6)按城市平面几何形状，可将城市分为块状城市、带状城市、星状城市等。

(7)按城市内部结构，可将城市分为单中心城市、多中心城市。

(8)按城市道路格局，可将城市分为棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市等。

知识点13：城市的发展演变的四大阶段

(1) “绝对集中”阶段。

(2)“相对集中”阶段。

(3)“相对分散”阶段。

(4)“绝对分散”阶段。

【例题5-2007】从工业化社会到后工业化社会，城市进化理论把城市的发展演变划分为四大阶段，依次为（ 　）。

A 绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散

B 相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散

C 绝对集中、相对集中、绝对分散、相对分散

D 相对集中、绝对集中、绝对分散、相对分散
【答案】A

知识点14：城市化、郊区化、逆城市化

城市化通表现：①农村人口向城市迁移，农业人口转变为非农业人口,农村生活方式转变为城市生活方式；②农业经济向非农业经济转移并发生空间集聚；③城市规模不断扩大，城市范围向外围扩展；④区域内城市数量不断增多，形成城市体系。

城市化水平=城镇人口/区域总人口

郊区化：人们开始追求理想的自然生态环境和良好的社会环境，城市人口、就业岗位和服务业在大城市由市区向外迁移的一种分散化过程。

郊区城镇化：指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。

逆城市化：指大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程。

【例题6】大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为（　 ）现象。

A 城镇化B 郊区化C 逆城市化D 后城市化

【答案】C

第二章 房地产征收征用

知识点1：房地产征收的概念

房地产征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产的行为。征收的主体是国家，通常是政府代表国家以行政命令的方式取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产，集体和单位、个人必须服从。征收属于政府行使行政权，是物权变动的一种极为特殊的情形，是国家取得所有权的一种方式。

知识点2：房地产征收的限制条件

①征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收；

②征收必须严格依照法律规定的权限和程序；

③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的价值对被征收人的损失予以公平补偿。

【例题1】下面关于房地产征收的限制条件的表述中，不正确的是()。

A.房产征收只能以公共利益为目的

B.房地产征收应严格按照法律规定的程序

C.房地产征收应给予公正的补偿

D.房地产征收应征得被征收人同意

【答案】D

知识点3：房地产征用的概念

房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的房地产的行为。例如，在紧急情况下征用他人的土地，用于堆放救灾器材，或在非典时期征用他人房屋以隔离患者等。

知识点4：房地产征用的限制条件

①征用的前提条件是紧急需要（公共利益）。

②征用应符合法律定的权限和程序。

③使用后应将被征用的财产返还被征用人，单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

知识点5：征收与征用的异同

征收是国家强制取得集体和单位、个人的财产；征用是国家强制使用集体和单位、个人的财产。

共同之处主要有两点:一是强制性；二是补偿性。

征收与征用的主要区别有下列4点：

(1)适用对象不同。征收针对不动产，征用既包括不动产也包括动产。

(2)前提条件不同。虽然征收、征用都是强制性的，但前提条件有所不同。征收是为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要。

(3)所有权转移不同。征收改变所有权，征用暂时改变使用权。

(4)补偿内容不同。征用可以由双方依据法律规定协商确定。

【例题2】征收与征用相同点包括（）

A.移转所有权

B.不移转所有权

C.强制性

D.补偿性　

E.前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况
【答案】CD

知识点6：公共利益的界定

①国防和外交的需要；

②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

知识点7：国有土地上房屋征收的管理体制

(1)房屋征收主体。市、县级人民政府。

(2)房屋征收部门。市、县级人民政府确定。

(3)房屋征收实施单位。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

(4)房屋征收的监督与指导部门。上级人民政府应加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

【例题3-2014】国有土地上房屋征收的主体是(   )。

A.国务院

B.省级人民政府

C.市、县级人民政府

D.县级人民政府土地主管部门

【答案】C

知识点8：房屋征收补偿的内容

对被征收人给予的补偿内容包括：

(1)被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应向被征收人支付搬迁费。选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前，房屋征收部门应向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

知识点9：房屋征收补偿的方式

房屋征收补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种，由被征收人选择。

知识点10：被征收房屋价值的评估

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》确定。

房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

知识点11：集体土地征收的审批

国务院和省级人民政府。

(1)必须经国务院批准方可征收的土地:

①所有的基本农田。即依照土地利用总体规划和《基本农田保护条例》划入基本农田保护区，禁止占用的耕地，都由国务院批准。

②基本农田以外的耕地超过35公顷的。

③其他土地超过70公顷的。包括耕地之外的土地超过70公顷的，同时也包括征收耕地35公顷以下，其他土地70公顷以下，两项之和超过70公顷的，都必须报国务院批准。

(2)由省级人民政府批准征收的土地:除由国务院审批征收的土地以外，其他征收土地的，都由省、自治区、直辖市人民政府批准。省级人民政府批准征收土地的，必须同时报国务院备案。

【例题4】3公顷基本农田征收的审批权在()。

A.国务院

B.省级人民政府

C.直辖市人民政府

D.县级人民政府

【答案】A

知识点12：集体土地征收补偿

征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿；征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费；土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。

征收住宅的，还要考虑社会保障补偿。

【例题5】征收耕地的补偿费用包括()。

A.土地补偿费

B.征地管理费

C.地上附着物补偿

D.青苗补偿费

E.安置补偿费

【答案】ACDE

知识点13：被征地农民的安置

最为常用的安置方式是货币安置和保障安置。

(1)货币安置。一次性支付足额的安置补偿费，让有一技之长或者有一定技能的农民自谋职业。

(2)保障安置。利用补偿费用为被征地农民支付社会统筹保险或者商业保险。

(3)农业生产安置。使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。

(4)重新择业安置。提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。

(5)入股分红安置。经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股

(6)异地移民安置。实行异地移民安置。