第一章 房地产概述
知识点1：房地产的含义
房地产=实物+权益+区位
房地产=土地+建筑物+其他土地附着物
【例题1-2012】房地产是实物、权益和（ ）的结合体。
A.质量 B.功能 C.区位 D.环境
【答案】C
知识点2:房地产的特性
①不可移动
②独一无二
③寿命长久
④供给有限
⑤价值较大
⑥用途多样
⑦相互影响
⑧易受限制
⑨难以变现
⑩保值增值
【例题2-2013】房地产与其他资产的最大区别是( )。
A.周围环境、景观固定不变
B.价格易受政府干预
C.所有制不同
D.位置不可移动
【答案】D
知识点3：房地产的分类
按用途分：居住房地产（住宅和集体宿舍等）和非居住房地产（商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产）。
按照开发程度分：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。
按实物形态分：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已经灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产。
按是否产生收益分：收益性房地产、非收益性房地产。
按照经营使用方式分：销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产、自用的房地产。
普通住宅的要求：筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。
【例题3-2013】具有完善的城市基础设施，土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地称为()。
A.生地
B.毛地
C.在建工程
D.熟地
【答案】D
知识点4：房地产权利的种类
【例题4-2009】下列房地产权利中，属于担保物权的是（ ）。
A. 所有权
B. 抵押权
C. 租赁权
D. 地役权
【答案】B
知识点5：房地产市场的分类
(1）按照房地产流转次数的分类。为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场。
(2）按照房地产交易方式的分类。房地产市场可分为房地产买卖市场和房地产租赁市场。
(3）按照房地产用途的分类。房地产市场可分为居住房地产市场和非居住房地产市场。
(4）按照区域范围的分类。可分为区域房地产市场和整体房地产市场，房地产市场是区域性市场。
（5）按照房地产档次'"的分类。高档、中档、抵挡，写字楼分为甲、乙、丙级。
（6）按照达成交易与入住时间异同的分类。分为现房市场和期房市场。
（7）按照房地产交易目的的分类。房地产使用市场和房地产投资市场。
（8）按照房地产市场所处时间的分类。分为过去的市场、现在的市场和未来的市场。
【例题5-2010】房地产市场是（ ）市场。
A. 地区性
B. 全国性
C. 综合性
D. 跨地区
【答案】A
知识点6：房地产市场需求
两要素：愿意购买、有购买能力
影响需求的因素：
① 该种房地产价格水平；
② 消费者收入水平；
③ 消费者的偏好；
④ 相关物品的价格水平；
⑤ 消费者对未来的预期。
知识点7：房地产市场供给
两要素：愿意出售、有购买出售
影响供给的因素：
① 该种房地产价格水平；
② 该种房地产开发建设成本；
③ 该种房地产开发建设技术水平；
④ 房地产开发企业对未来的预期。
知识点8：房地产市场结构
1.完全竞争市场
2.垄断竞争市场
3.寡头垄断市场
4.完全垄断市场
知识点9：房地产市场周期
房地产市场周期大体有上升期、高峰期、衰退期和低谷期四个阶段。
知识点10：房地产“泡沫”
指一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的快速上涨，从而价格远离价值。
原因:一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作。对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产“泡沫”的基础。
按购买目的或动机，可以将购买房地产的需求归纳为下列4类:①消费需求；②投资需求；③投机需求；④跟风需求。
判断房地产是否有泡沫的方法,是看房地产市场价格是否持续、越来越高地背离其理论价格。简单的衡量指标有房价与房租之比，房价与月房租有一个合理的倍数，一般为120倍左右。如果房价与月房租之比大大高于这个倍数，则说明房价有泡沫。
知识点11：房地产业的概念和性质
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
知识点12：房地产业与建筑业的关系
建筑业属于第二产业，房地产业属于第三产业。
房地产开发企业是房地产开发建设的甲方，建筑企业是实施建设过程的乙方。
知识点13：房地产业的细分行业
【例题6-2012】按照三次产业分类法，房地产业属于( )。
A.第二产业
B.第三产业
C.物质生产部
D.基础产业
【答案】B
第二章 我国土地基本制度
知识点1：土地所有制的性质和形式
《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”
知识点2：土地的全民所有制
全民所有也称为国家所有，其所有权由国家代表全体人民行使,具体又由国务院代表国家行使。
国有土地的范围如下:①城市市区的土地;②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;③国家依法征收的土地;④依法不属于集体所有的林地、草地、 荒地、滩涂及其他土地;⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
【例题1-2009】某市在郊区集中建设大学城，该大学城建成后的土地属于（ ）所有。
A. 农民集体
B. 该市政府
C. 国家
D. 各大学共同
【答案】C
知识点3：土地的劳动群众集体所有制
这种所有制的土地被称为农民集体所有的土地,简称集体土地。
农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，但由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
【例题2-2009】在我国，下列自然资源中，既有可能属于国有又有可能属于农民集体所有的是（ ）。
A. 矿藏、森林、草原
B. 水流、山岭、滩涂
C. 森林、山岭、荒地
D. 森林、水流、荒地
【答案】C
知识点4：集体土地征收
指国家为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序，将农民集体所有的土地收归国家所有，强制取得农民集体所有的土地的行为。
“公共利益”是国家征收集体土地的前提条件。
征收集体土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等多项。
知识点5：国有土地有偿使用制度
我国实行城镇国有土地使用权有偿、有限期、可流动的制度。
我国国有土地供给实行有偿使用和划拨两种方式。
国有土地有偿使用方式包括:国有建设用地使用权出让、国有土地租赁、国有建设用地使用权作价出资（入股）和授权经营。
知识点6：土地用途管制制度
十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。
特点：①带有明显强制性；②需要多部门协作；③各级人民政府是实施土地用途管制的主体。
土地用途管制的核心是不能随意改变农用地特别是耕地的用途。
知识点7：可以纳入土地储备范围
①依法收回的国有土地;②收购的土地；③行使优先购买权取得的土地;④已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地;⑤其他依法取得的土地。
知识点8：国有建设用地使用权的设立
设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。其中，出让方式属于有偿使用方式。有偿使用方式除了出让方式,还有租赁、作价出资（人股）和授权经营方式。
知识点9：国有建设用地使用权划拨
指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
可以采用划拨方式供应的土地:（1）国家机关用地和军事用地；（2)城市基础设施和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交 通、水利等项目用地;（4）法律、行政法规规定的其他用地。
知识点10：国有建设用地使用权划拨的特征
⑴除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
⑵划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种形式。
⑶未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
⑷必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。
⑸在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除以出让方式取得的土地外，均按划拨土地进行管理。
【例题3-2012】以划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、法规另有规定外，其土地使用年限（ ）。
A.最K不得超过同类用途建设用地使用权出让最高年限
B.由国土资源行政主管部门在核发国有建设用地划拨决定书中规定
C.没有限制
D.不超过30年
【答案】C
知识点11：国有建设用地使用权出让
是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出 让金的行为。
国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。
《物权法》规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
知识点12：国有建设用地使用权出让年限
①居住用地70年;
②工业用地50年;
③教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年;
④商业、旅游、娱乐用地40年;
⑤综合或者其他用地50年。
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理，允许续期的，应当重新签订建设用地使用权出让合同，依照规定支付出让金等费用。
【例题4-2013】非住宅建设用地使用权届满，土地使用者申请续期，需( )土地使用权出让合同。
A.变更B.重新登记
C.重新签订D.自动延长
【答案】C
知识点13：国有建设用地使用权流转的方式
⑴国有建设用地使用权出售；
⑵国有建设用地使用权互换；
⑶国有建设用地使用权出资；
⑷国有建设用地使用权赠与；
⑸国有建设用地使用权抵押。
知识点14：国有建设用地使用权出租
国有建设用地使用权出租是指建设用地使用权人作为出租人将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
【例题5-2014】国有建设用地使用权出租的出租人是（ ）。
A.建设用地实际占有人
B.建设用地使用权人
C.市、县人民政府
D.建设用地使用权出让人
【答案】B
知识点15：集体土地使用权的表现形式
农村土地承包主要采取农村经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的农村土地（如荒山），可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。
承包方案应当经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。
耕地的承包期为30年，草地为30-50年，林地为30-70年，特殊林地经批准可延长。
知识点16：集体土地使用权流转的基本原则
土地流转交易市场的基本原则为坚持公益性为主、坚持公开公正规范、坚持因地制宜和坚持稳步推进。
知识点17：建立城乡统一的建设用地市场
2015年《政府工作报告》指出：“做好土地确权登记颁证工作，审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点……坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。” |