第四节 土地使用权价格鉴证的收益法

（一）熟悉：收益法的基本含义和公式

基本含义：通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地使用权价格的方法。

理论依据：地租理论和生产要素分配理论

基本公式：

P——土地使用权的价格

A——土地净收益

r——还原率

n——土地收益年限

（二）掌握：土地收益额、土地资本化率（还原率）、土地收益年限的测算方法

土地收益额测算方法

土地收益通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得。求取土地纯收益的步骤：

1、计算总收入，在房地合一的状态下，最有效使用可获得的总收入

2、求取总费用，包括：房地产税金、维修费、管理费、保险法、租金损失准备金

3、求取总收益，总收入—总费用

4、确定房屋纯收益，利用房屋现值和还原利率计算

5、求取土地纯收益=总收益-房屋纯收益