多项选择题

多项选择题

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分。）（史记：单纯按分值分配考试时间的话，本题分配45分钟，每道小题平均3分钟）

1．下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有（      ）。

A．应做到诚实正直，公正执业

B．为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目

C．未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

D．应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用

E．不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

答案：ACE  见教材P35。

2．在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的（      ）。

A．用途多样性

B．合法性

C．相互影响性

D．外部性

E．易受限制

答案：CD   见教材P61。

3．下列属于成本租金构成的内容有（    ）。

A．折旧费

B．维修费

C．管理费

D．保险费

E．房产税

答案：ABCE 见教材P97。

解析：成本租金由五项因素构成：房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税。

4．需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有（     ）。

A．炫耀性物品

B．“吉芬”物品

C．低档商品

D．高档商品

E．急需商品

答案：AB   见教材P83。

5．影响房地产价值的权益因素包括（    ）。

A．房地产权利设立和行使的限制

B．房地产区位的限制

C．房地产使用管制

D．房地产通风采光的限制

E．房地产相邻关系的限制

答案：ACE  见教材P127。

6．城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，（     ）。

A．估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点相一致

B．期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值－被拆迁房屋的现在市场价值

C．期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值－被拆迁房屋的未来市场价值

D．期房的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准

E．在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%

答案：AD   见教材P26、164。

解析：期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值－被拆迁房屋的现在市场价值。

7．下列房地产不得用于抵押的有（      ）。

A．无地上建筑物的出让土地使用权

B．无地上建筑物的划拨土地使用权

C．所有权或使用权有争议的房地产

D．依法查封扣押期间的房地产

E．幼儿园等公益教育设施

答案：BCDE 见教材P155。

8．下列房地产状况中属于区位状况的有（    ）。

A．位置

B．房地产规模

C．环境景观

D．外部基础设施完备程度

E．朝向、楼层

答案：ACDE 见教材P119～120。

9．根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（      ）。

A．单位比较法

B．市场提取法

C．分解法

D．工料测量法

E．指数调整法

答案：ADE  见教材P290。

10．下列费用中属于运营费用的有（     ）。

A．房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额

B．房地产税、人员工资、维修费、所得税

C．保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税

D．为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费

E．所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额

答案：CD   见教材P234。

解析：运营费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

11．假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有（    ）。

A．续建前已建成本

B．续建管理费用

C．续建投资利息

D．续建完成后房地产销售费用

E．取得在建工程的税费

答案：BCDE 见教材P334～335。

12．长期趋势法的作用主要有（     ）。

A．用于收益法中预测来来的租金、空置率等

B．用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整

C．用于成本法计算重置价格

D．用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力

E．用来填补某些房地产历史资料的缺乏

答案：ABDE 见教材P356。

13．城镇基准地价内涵包括（       ）。

A．容积率

B．土地使用税

C．土地开发程度

D．土地使用年限

E．征地补偿费

答案：ACD  见教材P384。

14．某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0．7倍。若建筑物总价值为120万元。下列关于土地份额分摊的表述中正确的有（       ）

A．按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33．33%

B．按房地价值分摊二层占有土地的份额为17．57%

C．按房地价值分摊二层占有土地的份额为27．03%

D．按土地价值分摊二层占有土地的份额为17．57%

E．按土地价值分摊二层占有土地的份额为27．03%

答案：ACD  见教材P389～391。

15．附件是估价报告的有机组成部分，通常包括（    ）。

A．估价委托书、估价师注册证复印件、估价对象权属证明

B．估价委托书、估价对象位置图、估价师注册证复印件

C．估价对象照片、估价对象权属证明、估价机构资质证书复印件

D．估价对象权属证明、估价委托人身份证复印件、估价师注册证复印件

E．估价机构营业执照复印件、估价师注册证复印件、估价对象权属证明

答案：ABCE 见教材P412。

解析：估价委托人身份证复印件不是附件中必要的材料。

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）（史记：单纯按分值分配考试时间的话，本题分配22.5分钟，每道小题平均1.5分钟）

1．在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（     ）

答案：×   见教材P15。

解析：估价委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。如强制拍卖估价的委托人不是估价对象权利人，抵押目的估价的委托人也不一定是估价报告的使用者。

2．在挂牌出让土地使用权方式中，评估机构仅为出让人确定土地使用权的最高价。（    ）

答案：×   见教材P185。

解析：出让人可经评估机构确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。

3．某写字楼在使用多年后仍坚固耐用，功能良好，当土地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期。（    ）

答案：×

解析：我国《物权法》规定，住宅用地期限届满后可以自动续期。

4．房地产的市场价值一般小于房地产的在用价值。（      ）

答案：×   见教材P95。

解析：在用价值一般低于市场价值，但如果现状利用是最高最佳利用时，则在用价值等于市场价值。在用价值小于等于市场价值。

5．房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。（    ）

答案：×   见教材P23。

解析：应采用市场价值标准。

6．一般情况，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响要大。（    ）

答案：√   教材P121。

7．在卖方市场情况下，房地产转让环节中，卖方交纳的税收增加会导致房地产价格上升。（     ）

答案：√   见教材P134。

8．某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款利率8%，以等本金方式按月偿还本息。目前该房地产未设立法定优先受偿款权利下的价值为500万元，在没有其它债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。（,       ）

答案：×   见教材P99。

解析：再次抵押价值＝未设定法定优先受偿权下的价值－已抵押贷款余额/贷款成数，其中的已抵押贷款余额的确定是此题的难点。题意给出的是以等本金方式按月偿还本息，可以先考虑已偿还的本金额，应为200×2/5＝80（万元），则，再次抵押价值＝500－［200－（80＋应支付的2年利息］/0．6＝500－200＋应支付的2年利息/0．6＝300＋应支付的2年利息/0．6＞300。

9．在采用市场法进行拆迁估价时，如果选取的可比实例是含有装修的房地产，则在建立可比实例比较基准时，应将可比实例中的装修价值扣除。（    ）

答案：√

解析：要统一房地产范围，拆迁估价中不考虑估价对象的装修价值。

10．在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。（      ）

答案：×   见教材P271。

解析：直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。

11．某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费用为2．5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为7．5%。（      ）

答案：√

解析：有效毛收入乘数＝房地产价格/有效毛收入，可得房地产价格＝100万元，则R0＝（10－2．5）/100=7．5%。

12．在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发后房地产价值以及需支出的成本、费用、税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。（       ）

答案：×   见教材P324。

解析：假设开发法估价结果的可靠程度关键取决于两个预测：一、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式。二、是否根据当地房地产开发市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。

13．根据市场调查研究，获知某类房地产2003～2007年价格逐年上涨，分别为3500元/㎡，3700元/㎡，3950元/㎡，4250元/㎡，5500元/㎡，运用平均发展速度法预测，则该类房地产2008年的趋势值大于4800元/㎡。（     ）

答案：√   见教材P352。

解析：t＝（5500/3500）1/4＝1.12，V2008＝P0+ti＝3500×1.125＝6168.20（元/㎡）。此题也可直接判断得出结论。

14．划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段一定是同一个路线价区段。（       ）

答案：×   见教材P372。

解析：较长的繁华街道，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，另外，同一条街道两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，可将该街道两侧视为不同的路线价区段，分别附设不同的路线价。

15．在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响．受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。（       ）

答案：×   见教材P405。

解析：对于受到这些因素影响的，只有在能够确定其受影响的程度并能够进行修正的情况下才可以采用。