（五）直接资本化法（熟悉）

1．直接资本化法的含义

直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。

其中，未来某一年的某种预期收益通常是采用未来第一年的，收益的种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。

2．资本化率

（1）资本化率的含义

资本化率是物业的某种年收益与其价格的比率，即

利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式是：

（2）资本化率的求取

利用市场提取法求取资本化率的具体公式为：

3．收益乘数

（1）收益乘数的含义

收益乘数是物业的价格除以其某种年收益所得的倍数，即

利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：

物业价值=年收益×收益乘数

（2）收益乘数的求取

收益乘数是采用市场提取法，从与估价对象的收益流量类型等相同的类似物业的有关资料中求得。收益乘数具体有：毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。相应地，收益乘数法的种类包括：毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。

（3）毛租金乘数法

毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数转换为价值的方法，即

物业价值=毛租金×毛租金乘数

毛租金乘数是市场上物业的价格除以其毛租金所得的倍数，即

毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”。

毛租金乘数法的优点是：①方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料；②由于在同一市场上，相似物业的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值；③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。毛租金乘数法的缺点是：①忽略了物业租金以外的收入；②忽略了不同物业的空置率和运营费用的差异。