二、本章知识汇总：

2.1 收益还原法

（一）收益还原法概念

1、收益还原法的定义：收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。运用此方法在估价时，是把购买土地作为一种投资，即地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。收益还原法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。运用此方法在估价时，是把购买土地作为一种投资，即地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。

2、收益还原法的的原理：由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额(称为收益价值或资本价值)时，它即表现为该土地的实质价值。也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。

如一宗土地，每平方米每年可产生1000元的纯收益，土地所有人对此宗土地的纯收益只要能以5％的资本年利率还原即能满意，那么该所有者的土地纯收益价格应该是每平方米20000元，即地价＝土地年纯收益÷土地还原率。相当于将20000元货币以年利率5％存入银行，此人每年得到的利息与上述一平方米土地的收益等额。因此，对该土地所有者来讲，一平方米土地与20000元货币，其资本价值相等。 (以上是在土地收益、土地还原率每年不变，且在土地使用年期为无限年情况下的表述。)